事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

＜相続後＞分割･納税【斉藤さん・不動産賃貸業からのご相談】

■遺産分割■　地役権が設定されている土地を減額した　斉藤さん　2億2,651万円節税

相続の状況

■節税額の合計	節税額2億2,651万円　評価減　1億1,797万円
■節税項目	［遺産分割］小規模宅地等特例［評価・申告］地役権、不整形地［納税］配偶者税額軽減（49％相続）

斉藤さんの父親は、祖父から引き継いだ農地を所有してきましたが、宅地化が進み、土地を活かして賃貸マンションを建てるようになりました。１０年ほどのあいだに毎年のように賃貸住宅を建て、１０棟２００世帯の賃貸住宅を所有、年間１億円以上の家賃収入を得るようになりました。管理法人も設立して長男の斉藤さんが賃貸管理を専業しています。年間１億円以上の家賃収入を得るようになりました。
事業には建築費の借入も必要となり、亡くなったときでも１２億円もの借入がありましたが、それが確実な節税となっています。多くの農地を所有していた父親にとって、相続税の節税対策は不可欠な課題だったのです。
相続に備えて納税用の現金を残したいため、借り上げ法人を設立してきましたので、父親自身の預金は多くありません。また、土地はほとんど活用しているため、広大地の適用もできないと思われるのですが、できれば専門家に依頼して節税したいと考えました。

財産とご家族の状況

[相談者]：斉藤さん・不動産賃貸業

[被相続人] ：父親80代
[相続人] ：母親80代、長男60代、長女50代、次女50代、三女50代、養子20代
[財産の内容] ：自宅、貸家、貸アパート、山林、投資信託
[遺言] ：なし

［相続税の節税額］

相続財産	25億4,014万円
債務、葬式費用	△ 12億3,273万円
◆小規模宅地減額	△2,226万円 (240㎡ 80%適用)
◆地役権による評価減	△1,081万円
◆不整形地による評価減	△8,490万円
課税価格	11億8,944万円
基礎控除（相続人6人）	1億1,000万円
相続税総額	3億5,391万円
◆配偶者税額軽減	△1億7,359万円
納付した相続税	1億8,032万円②
当初の相続税額	4億683万円①
◆節税額	2億2,651万円①－②

・評価減できた項目と節税額	・・・添付グラフ
１．小規模宅地等の特例の評価減　　→自宅にて適用	・・・評価減2,226万円
２．地役権による評価減	・・・評価減1,081万円
３．不整形地による評価減	・・・評価減8,490万円
４．配偶者控除の特例	通常の相続税額　3億5,391万円　→　1億8,032万円

課題

・ほとんどに賃貸住宅が建っている上、広大地評価には適さない
・納税資金が不足しそうなので、できるだけ節税したい
・不動産は賃貸経営をする長男が相続したい

相続コーディネーターから

賃貸アパートを建てている土地は駐車場、アパート、私道、畑の４つの利用に分けて評価をしますので、奥に位置する畑と私道は不整形地になり、評価が下がります。私道は通り抜けはできず、アパートと畑のためのもので路線価の３０％の評価です。
駐車場にしている土地には地役権が設定されており、上空を高圧線が通っていることがわかりました。建築はできますが、高さ制限があるため、そのリスクを減額できました。
さらに「小規模宅地等の特例」を適用することと「配偶者税額軽減」の特例を利用することで、納税を減らしました。母親の相続まではまだ時間があると考え、次は資産組み替えにより、競合を避けながら維持しやすい財産にすることが目標です。