事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

相続実務士実例Ｒｅｐｏｒｔ

おひとりさまの財産は知人へ。使用貸借の建物は対抗できず。ハンコを押せと！

■突然の訪問者がハンコを求めてくる

Ｋさん(４０代女性)が相談に来られました。Ｋさんのもとに全く面識のない不動産会社の人と女性Ｙさんが訪ねてきたと言います。Ｋさんは戸惑いながらも事情を聞いてみたところ、２人の説明は次のようなことでした。

「Ｙさんが遺贈を受けた土地に、Ｋさんの父親名義の建物があり、相続税を払うために土地を売却するが、建物があると売れないため解体したいが、Ｋさんの父親は亡くなっていて、相続人は一人娘のＫさんだけになるため、解体してもいいという書類にハンコをもらいたい。解体費はこちらで負担する」と。

困ったＫさんはどうすればいいかと相談に来られたのでした。

■両親は離婚していて父親とは行き来がなかった

Ｋさんの両親はＫさんが生まれて間もなく、離婚。母親はＫさんを連れて父親の家から出ているため、Ｋさんは父親と暮らした記憶はありません。その後、母親の話では養育費ももらわず、一切の交流はなかったため、父親がどんな生活をしてきたのか、まったく見当がつかないといいます。

当然、母親も父親や父親の親族とはまったくの交流を絶っていたため、父親が亡くなったことも知らされておらず、今回、不動産会社の人とＹさんから知らされて、ようやく知ったようなことでした。

■相続人ではない人が、公正証書遺言で遺贈を受けた

Ｙさんが遺贈を受けた土地はＫさんの父親の妹の名義になっていたのですが、本年、父親の妹が亡くなったため、公正証書遺言でＹさんが遺贈を受けたと言います。Ｋさんの父親は母親と離婚後、再婚していなかったようで、配偶者はなく、相続人はＫさんひとりでした。父親の妹も独身で、配偶者、子どもがいなかったため、親がすでに亡くなっている場合は、相続人はきょうだいとなり、Ｋさんが亡くなった父親の代襲相続人となるところでした。けれども、まだ母親が健在ですので、亡くなった父親の妹の相続人はその母親一人となります。

ところが、そうした相続人の予定が、公正証書遺言により亡くなった妹の財産は、公正証書遺言によりすべてＹさんが遺贈を受けたということです。

当社がＫさんの依頼をもとに、Ｙさんから資料を提供してもらい、確認したところ、

確かに、その土地はすでに名義変更登記が終わっていて、父親の妹から、Ｙさん名義に変わっていました。

■父親の建物の価値は？

父親名義の建物については築年数１５年くらいですが、間取りは一般的なファミリータイプの需要性のあるものではなく、父親の家と祖母と父親の妹の家の二世帯住宅だったようで、玄関が別々となっている1Kが父親が生活していた部屋だということでした。建物１棟は父親名義ながら、父親が使っていたのは全体の４分の１、残る４分の３は妹と祖母に家だったようです。

建物は４０坪、建物の固定資産税評価は８００万円あります。

土地は６０坪、売る場合は、4,200万円から5,000万円くらいの間の販売価格になりますので、現在の建物を解体して更地にしたほうが売りやすいということのようです。

けれども、Ｋさんにとっては、父親が亡くなったことも初めて知ったことで、父親の相続や財産のことなど何も知らされていないどころか、財産となる建物も取り上げられるとなるとあまりに理不尽で、すんなりハンコを押していいか、迷うことろでしょう。

Ｙさんが、Ｋさんの建物を買い取りなり、いくらか費用を払うようにしてもらえるなどないと、決断できないのは無理もありません。そこで、当社は業務提携先の弁護士とも相談、どのようにするのがいいか、検討しました。

■土地は使用貸借、借主の死亡により終了する

土地と建物の所有者が違う場合、建物の所有者土地の所有者から借りている状態と言えます。本来であれば地代や権利金を払って建てるところですが、親族の場合はタダでかりている使用貸借のことがよくあるパターンです。Ｋさんの父親の場合も、おそらく使用貸借の状態で土地を無償で借りて、建物を建てたのではないかと推測されます。

父親が先に亡くなっていますので、建物を妹に遺贈する手続きをしていればＫさんに話が来ることはなかったのですが、そうした手続きはされておらず、現在も建物の名義は亡くなった父親のままとなっています。

ところが、今回法的に問題となるのは、借主である父親が亡くなっていますので、死亡により使用貸借契約が終了するか否か、という点になります。

当社の義用務提携先の弁護士に確認したところ、この点については、民法597条3項において、「使用貸借は、借主の死亡によって終了する」と規定されおり、原則論でいえば、この条項が適用され、借主死亡により使用貸借契約は終了するため、建物所有者は、建物を収去し、土地を明け渡す必要がありますという回答でした。

■建物を使用していないため、権利主張が難しい

使用貸借という現状から、法的には、権利主張をすることは難しいのが原則だとなりました。

弁護士の説明では、「裁判例上、建物所有目的の土地の使用貸借の場合、「建物の使用が終らない間に借主が死亡しても、特段の事情のない限り敷地の使用貸借が当然に終了するものではない。」と判断しているものもあります（大阪高裁昭和55年1月30日判決）。

なお、この点については、具体的な事情により裁判例においても判断が分かれているところです。したがって、例えば、対象となっている建物を相続人であるＫさんが使用しているような場合には、使用貸借が終了していないとして権利主張をすることができる可能性はあるかと思いますが、もし利用されていないという場合には、「建物の使用が終わった」と評価され、借主死亡により、使用貸借契約が終了したと判断される可能性が相当程度高いものと思われます。」とのことで、やはり、権利主張は難しいと判断しました。

そこで、ＫさんにはＹさんからいわゆるハンコ代程度の謝礼を払ってもらい、解体を承諾するほうがいいとアドバイスした次第です。