事例

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両親と３人名義の家。夫が先に亡くなり、義両親と共有に。遺贈？贈与？

■夫が亡くなり、相続登記は終えた

Мさん(６０代女性)は昨年夫を亡くし、相続が発生しました。夫の財産は自宅と預金で３人の子どもたちは、母親のМさんが相続すればいいと、遺産分割に協力してくれて、手続きはスムーズにできています。

けれどもМさんには不安なことがあり、相談にこられたのでした。

Мさんの心配事は自宅のことです。３人の子どもたちは結婚を機に独立して実家を離れていますので、現在、Мさんは自宅でひとり暮らしとなりました。

まだ６０代で仕事をしていますが、リタイヤしたあとはコンパクトなマンションに住み替えたいと考えているのですが、自宅は夫の両親と共有名義になっているのです。

■夫の両親がお金を出してくれた

Мさんの夫は次男で生命保険の代理店で自営業を営んできました。郷里から離れて生活するというので、子どもが３人になったときに、家を購入することにしました。夫の両親が半分ほどは援助すると言ってくれたので、決断したといいます。

場所はМさんと夫で探して、大きな公園が近くにあり、小中学校にもほど近い新築住宅を購入、それからずっと住み続けています。

土地は２５坪、木造２階建て４LDKの建売住宅で、夫婦と３人の子供が住むにはちょうどいい家で、Мさん夫婦は家がとても好きで手入れしながら住んできました。

■相続で共有名義が発覚

Мさんの夫は何でも自分でする人でしたので、家の購入に関してもМさんには詳しい話はしませんでした。Мさんも不動産のことなどはわからず、気にしてこなかったのです。

昨年、夫が亡くなって相続登記をしなくてはとなり、はじめて自宅の登記簿を見ることになり、愕然としたのでした。

夫の両親は「次男だから家を用意するのが親の責任」という話をしており、Мさんは両親が家を買ってくれたと思っていました。ところが、登記簿を見ると土地、建物ともに１５分の７は夫の父親、１５分の３は夫の母親、夫は残る１５分の５という割合で登記されていることがわかりました。

■１５分の１０をどうする？

とりあえずは夫の分、１５分の５はМさん名義に相続登記は済ませたのですが、残る１５分の１０については義両親のまま。義両親は９０代ながら二人とも健在です。

しかもМさんは夫の配偶者ではありますが、義両親の相続でも相続権はありません。夫の代わりになるのはМさんの子ども３人。３人とも家を離れていますので、住んでいるМさん名義にするのが妥当なところです。

ところが亡夫の代襲相続人となるのは３人の子どもたちで、自宅に住むМさんは義両親の相続人ではないため、相続することができないのです。

■遺言書で遺贈

そこで、義両親に遺言書を作成してもらい、それぞれがМさんに遺贈してもらうようにと考えました。義両親は自分たちの名義はあるもののすでに家は夫に買ってあげたものという想いですので、遺言書でМさんに遺贈することに抵抗はありません。

義両親は昭和ひとケタ生まれでもう９０代。それでもいつ相続人なるかわからず、また、どちらが先かもわかりません。

遺言書では次の計画的なことができないと不安もありました。

■固定資産税の通知は義両親のもとに

そうこうするうちに今年の固定資産税の納付書が届きました。Мさんのもとには建物だけで、土地は１５分の７を所有する義父のもとに送られていました。

いままでは住んでいるМさん夫婦が払ってきましたので、土地と建物が別々に請求されるとは予想外。義両親も名義はあるが、自分たちは住んでもなく、息子に買ってあげたという感覚ですので、固定資産税を負担する認識はありません。

■贈与でなく、売買も選択肢

やはり早いうちにМさん名義にしようということになり、どうすればいいかということが相談の内容です。

義両親はすでにあげたものという感覚ですので、「贈与」が優先順位ですが、それでは贈与税がかかります。贈与の場合の価格は路線価が基準になりますが、それよりも少し低い程度の固定資産税評価額でも税務署から否認されることはないでしょう。

それでも、土地、建物の１５分の１０は600万円程度になるため、贈与税の基礎控除１１０万円は超えてしまいます。贈与税の計算をすると７５万円ほどになります。さらに登記費用、不動産取得税もかかるため、１００万円以上の費用が必要になります。

そうした負担をなるべく減らすとなると、「売買」が選択肢になります。土地、建物15分の10をМさんが義両親から固定資産税評価額で買い取るようにしますが、義両親は購入金額よりも安く売却するため、譲渡税がかからず、申告の必要もありません。

売買代金は支払うことになりますが、６年に分けて非課税枠の現金を贈与してもらうとして、売買代金と相殺することで現金の移動はなしとします。

■司法書士から放任確認

他県に住む義両親ですので、契約書などは郵送でやり取りし、司法書士の売主側本人確認としては、『本人限定受取郵便での委任状等署名捺印書類の郵送＋電話での本人確認・意思確認』が必要になります。

業務提携先の司法書士法人に依頼をして、必要書類や手続きをしてもらうように依頼することになりました。売買契約書は夢相続が作成、Мさんの署名、押印が終わり次第、義両親へ送って署名、押印してもらう段取りとなりました。

■購入するときに義両親の名義を入れない

これでようやくМさん名義にできるのですが、そもそもが夫名義、あるいは夫とМさん名義だけであればこれだけの手間がかからずに、余計な名義替えの費用や不動産取得税がかかることはなかったと言えます。

親が子どもの住宅取得のため、お金を出してあげることはよくあることなのですが、名義を入れておくよりも、そのときに住宅取得資金贈与を活用して贈与しておくか、金銭消費貸借で貸付金にしておくべきことでした。

住宅を購入したときに仲介に入った不動産会社が、将来の相続のことを想定してアドバイスをしてあげないとこのように手間も、税金もかかるということになります。

■一人暮らしの１戸建てから住み替えが必要

今回、Мさんは名義替えの費用や不動産取得税がかかるのですが、それでも義両親から自分名義に変えてもらうメリットがあります。現在は夫が亡くなって４LDKの一軒家に一人暮らしで、広すぎるのです。まだ６０代とはいうものの、これからの生活を考えると今の家を売却してもう少しコンパクトなマンションに移るようにすれば、住みやすくなり、買い替え時にお金が余れば余裕にもなります。

そうした構想がある中、高齢の義両親が認知症になって意思確認もできないとなれば売りたいときに売れないは事態にもなりかねません。

よって固定資産税の納付書が送られた機会に決断して、名義を変えてもらおうということは必要だと言えます。幸い、現在では意思確認もできる状況ですので、早めに手続きをしようということでサポートさせていただくことになりました。

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