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相続実務士が対応した実例をご紹介！

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借地権評価4000万円！買い手がつかず地主にもどして相続税はゼロに、、

■叔母から相続した自宅は借地権

Ｋさん(７０代男性)は母親の弟で、ずっと独身だった叔父とは、自宅が近く母親からも頼まれていたことから、妻と一緒に叔父の身の回りの世話などをずっとしてきました。母親のきょうだいは4人で、長男、長女、母親が次女、その下の次男が叔父という菅家で、上二人とは違い、きょうだいのなかでも母親と叔父は仲が良かったといいます。

けれども母親はすでに亡くなってしまい、長男、長女も亡くなり、最後の叔父が昨年、亡くなったのでした。

■いちばん身近な立場で相続を引き受ける

Ｋさんは次女の子で、姉もいますが、いちばん近くに住んでいるのがＫさんということで、母親からも普段から叔父の面倒を看るようにと言われてきました。そもそも独身ですので、配偶者、子どもがないため、Ｋさん夫婦が子ども代わりに定期的に叔父のもとへ行き、身の回りのことなどサポートをしてきました。

配偶者、子どものない叔父の相続人はきょうだいですが、皆、亡くなっているため、長男の子１人、長女の子２人、次女の子２人で、代襲相続人はいとこ同士が５人となります。長男の子、長女の子は離れたところに住んでいるため、ほとんど行き来はありません。親族の法事で会う程度で、叔父の家に来たこともないほどです。Ｋさんの姉は結婚前は母親と一緒に叔父のところへは行き来をしてきましたが、結婚後はほとんど行き来ができず、結果的には叔父の面倒を看てきたのはＫさん夫婦ということです。

■財産が変わっても公正証書遺言の作り直しは不要

叔父は自分が亡くなった後はＫさんに財産を相続させたいということで、公正証書遺言を作成されています。夢相続で叔父から意思を確認したあと、証人となり、公正証書遺言を作成しました。その後、叔父には現金が多く残っていましたので、区分マンションを購入して賃貸するという節税対策にも取り組んでもらいました。

公正証書遺言の作成後ではありましたが、遺言書は「すべての財産をＫに相続させる」という記載をしていましたので、あらたに作り直す必要はありませんでした。

■叔母から相続した自宅は借地権

叔父が亡くなったのは遺言書を作成してから１０年後。９３歳でした。叔父は親から相続した自宅にずっと住んでいましたが、土地は借地でした。親の代から借りている土地ですので、相続した叔父がずっと住み続けてきたといいます。

地代は叔父が相続した当時は地主へ持参していましたが、地主も相続になり、振り込みに変わりました。地代は月45000円です。　　　

■地代の滞納

叔父は公正証書遺言の作成時は意思確認も問題なくできていましたが、それからほどなく、地代の滞納が発覚。それがわかったのは、自宅の１人暮らしが大変になったため、老人ホームに入り、Ｋさん夫婦で通帳の管理をすることになったからです。

地主さんのところへ叔父が老人ホームへ入ったこと、地代の振り込みは代わりにすることなど伝えに行ったのです。

ところが、そのときに、叔父の地代が２年ほど滞納しているので、借地権はもうない、底地を買い取りますか？と言われたのです。

驚いて叔父にも確認し、いままでの通帳なども調べてみるとどうも支払った形跡がありません。弁護士にも相談して、とりあえず地代を供託するようにということで滞納分から計算し、地代を供託したといいます。

■相続後、借地権をどうする？

Ｋさんより叔父さんが亡くなったので、相続手続きをお願いたいと委託を受けました。公正証書遺言があるので、叔父の財産すべてはＫさんが相続します。

財産を引き受けるのは１人ですが、法定相続人は５人ですので、相続税の基礎控除は6000万円となります。

不動産は賃貸している区分マンションと自宅の借地権。預貯金も合わせて7500万円。大部分が自宅の借地権で、4000万円という評価です。相続税は150万円という試算になりました。Ｋさんは自分の自宅があるので、叔父の家に住むことはないため、借地権を売却したいと依頼もされました。

■借地権が売れない、地主の許可が得られない

叔父の住む自宅の土地は敷地延長となる旗竿地で80坪あります。けれども、侵入道路部分の幅員が1.5ｍしかありません。隣接する土地をあと50ｃｍ買うか、借りるかしないと、建て直しができないのです。

こうした現状があり、建売業者は二の足を踏み、買いたいと意思表示があったとしても、次は地主の承諾が必要になります。

結果、だれも購入する希望者がないという借地権になっています。地主に借地権の購入を打診すると、以前の地代の未納と現在の空き家を理由として、地代の供託金分程度で買い取るとのこと。供託金は７０５万円。

■4000万円の借地権が705万円？

Ｋさんと地主さんとは確執があり、地代は長年、法務局へ供託しています。借地権の購入希望者が現れると交渉の余地があるのかもしれませんが、買い手が見つからず。最後の方法として地主に買い取ってもらうように伝えました。窓口の地主側からの回答は、

買取金額は供託金　705万円、建物はそのままでよいが、建物の荷物は撤去、庭の物置なども全部、きれいにすることが条件だというのです。

相続税申告の準備のため、業務提携先の税理士に評価をしてもらっていましたので、4000万円の借地権が705万円の価値しかないということです。

これはあまりに理不尽だと業務提携先の弁護士にも相談してみました。家庭裁判所に借地非訟の申立てをして適切な価格を出してもらうことができないか？と考えました。

■借地権の地主への売却について弁護士からの回答

顧問弁護士からの回答は下記。

「地主に買い取るよう請求する権利はございません。そのため、借地権について買受人が現れない場合に、借地権を手放し地代の負担から解放される方法としては地主側が提示した条件に応じざるを得ないと思われます。結局、借地権の相続評価価格も買受人がいなければ絵に描いた餅ですので、４０００万円という価格を基本において地主と交渉をすることは難しいと考えます。

他方で、何とか借地権の買受人が見つけられた場合は、地主がその譲渡を認めない場合には、第三者への譲渡について地主の承諾に代わる許可を求めて裁判所に対して申立てをすることができます。その場合には裁判所に適正な価格を判断してもらうことが可能です。

裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える場合は、地主に対して名義書換手数料として借地権価格の10％程度を支払うよう要求されることが多いです。

また、同申立てに対して、地主が優先譲渡の申立てをしてきた場合（地主に優先して賃借権を譲渡するよう請求してきた場合・介入権の行使）は、地主が借地人に対して支払う相当対価を判断することになります。

その場合、建物譲渡代金と土地借地権の譲渡代金から名義書換手数料を差し引いた価格（借地権価格の約10％）が相当価格とされることが多いです。もっとも、借地権の価格が賃貸借契約当初と比較して上昇している場合は公平上地主に分配される部分を清算して借地権価格が決められることになります（したがって、第三者に譲渡される価格よりも低くされることが多いです）。

以上のとおり、借地権の買受人が見つけられない場合は、地主に対して優位に立てないので、地主側の要求に応じざるを得ないと思われます。