事例

相続実務士実例Ｒｅｐｏｒｔ

収益があがる土地は残していきたい。建て直して、次世代へ。

◇共有不動産に３家族が住む
Ｔさん(４０代男性)家族は、父親をすでに亡くして、母親と兄、姉の４人家族です。
母親と独身の姉(５０代)が実家で生活をしていますが、
賃貸併用住宅で、母親、長女、Ｔさんの３人の名義となっています。

Ｔさんは自宅に名義はあるものの、結婚して子供もいるので、
自宅ではなく、母親名義の別の賃貸不動産の１室に家族と住んでいます。

長男(５０代)は、以前の自宅だった３つ目の不動産に１人暮しをしています。
名義は母親と長男の共有で、姉と同様に長男も独身です。


◇名義と居住の状況が違う
所有と居住を整理してみると次のようになります。

Ａビル　母親と姉が住み、賃貸あり　所有は母1/5：長女3/5：二男2/5
Ｂビル　Ｔさん家族が住み、賃貸あり　母1/2：長男1/2
Ｃビル　長男が住み、住居のみ。母単独。　

また、ＡとＢは建物が老朽化して建て直す時期になっています。
合わせてアドバイスもらいたいと相談にこられました。


◇収益があがる土地なので、残したい
母親と長女が住むＡビルと次男が住むＢビルは老朽化しており、建て直しが必要です。
ビルはまだ築１０年で現状維持できます。

Ｔさんが言われるには、ご家族とも相談してきたが、
いずれも立地はよく収益が上がっているので、３つとも残したいという意向だといいます。
Ａの土地には住まない次男名義があり、Ｂの土地には住まない長男名義がありますが、
贈与や売買するには税金がかかります。

また、長男と長女は独身なので、このまま結婚しないとなれば、
次男から次男の子供2人が相続していくことになります。

よって、土地の名義と居住が違っていても、
税金をかけずに現状維持するのが得策だと言えます。


◇建て替えプランを２社で比較？
Ｔさん家族は、ＡビルとＢビルの建て替えについて、
２社の建築会社で見積もりを出してもらっていますが、どう選んでいいか判断に迷うということでした。

単に建築会社からプランの提案をしてもらうだけでは、比較するのは難しく、
基準となる方針や設計を決めて、建築費の見積もりをだしてもらうことがよいとアドバイスしました。

また、建築会社と直に契約をしたのでは、建築会社のペースで進んでしまうこともあるため、
間にコンサルタントを入れて、アドバイスや見極めをしてもらうことが大切で、
当社がその役割を担うことも説明しました。

Ｔさん家族はその前提となる「土地活用プラン」を委託頂き、
これから分析、提案をすることになりました。

相続コーディネート実務士から 

何千万円、何億円も資金を投じる賃貸住宅だからこそ、
コンサルタントをつけて失敗しないように慎重に進めていくことが必要です。
コンサルフィーは賃貸事業の必要経費といえます。