事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

相続実務士実例Ｒｅｐｏｒｔ

土地を残すのは何のため？空き地、空家、駐車場、持ち続けていいのか？

■１５年前に父親が亡くなって相続

Тさんの父親は兼業農家の長男で、代々の土地を相続してきました。自宅の他に貸家や駐車場、畑、山林など、多くの土地を所有しており、家賃収入で生活して来られました。１５年前に父親が亡くなった時、夢相続でコーディネートをさせて頂きました。

相続人は姉二人とТさんの３人。姉二人は嫁いで家を離れていますので、当然のごとく、長男でずっと実家住まいのТさんが不動産を相続して守っていくとなりました。父親の遺言書はありませんでしたが、姉二人はТさんが、家を継いで不動産を相続するのは当然として、遺産分割協議も協力的でした。

財産は大部分が不動産で、納税資金がないため、駐車場を売却して納税資金を年収、姉二人の代償金は別の山林を売却して充当しました。

■１５年経ち、８０代、７０代になった

当時、６０代後半、５０代後半だったТさんきょうだいは、すでに長女、次女が８０代、下のТさんも７０代になりました。姉二人の心配はТさんが“独身”だということです。父親が亡くなってからの１５年、Тさんは実家でひとり暮らしをしてきましたが、姉から見るとお金の使い方で、不安なことが多いといいます。

Тさんは父親からの賃貸業を継続していますが、課題ばかりだといいます。たとえば、貸駐車場は整備をしていないため、滞納や放置車を見過ごしてきています。隣地からの越境もあり、それも解決できていません。

貸家も築年数が経ち、空家もあります。また、畑は１５年間、ずっと空き地のままで活用もされていません。

これからさらに高齢になると不動産の管理もできなくなり、問題も解決されずに、相続になっても困ると姉ふたりとТさんの３人で相談に来られたのです。

■父親の相続は土地の評価を下げて乗り切れた

当時の相続内容をまとめたものは下記のとおりです。

[ご家族の状況]※１５年前

依頼人　Тさん（男性５０代）・職業　会社員

被相続人　父　　　　家系図　別途

相続人　　長女６０代、次女６０代、長男（本人）５０代　　　

財産の構成　自宅、貸家、駐車場、貸宅地、空き地、生産緑地、農地、現預金、保険

［相続ストーリー］

Тさんの父親は、兼業農家で貸家や駐車場経営をしていました。母親が先に亡くなってしまいましたが、父親は何ら節税対策をしないまま、亡くなってしまいました。

負債もなく、気持ちは楽ですが、納税できる現金もないため、土地を売却する覚悟をしていました。それでも相続税が１億円以上と言われて税理士さんに節税してもらいたいと言ったところ、「農家の相続は経験がない」という回答で節税までしてくれそうにもありません。不安を感じたТさんは、姉の薦めもあり、紹介者を通じて、相談に来られました。

当社で土地の調査をしてみると、いくつも減額の要素が見つかりました。駐車場は広大地評価ができ(現在、広大地評価は撤廃されています)、半分以下の評価に下がりました。貸家の建つ土地と調整区域の山林は路線価、倍率では評価が高いため、鑑定評価を採用することにしました。

申告期限までに半年を切っていましたが、ぎりぎりながら、申告、納税をすませることができました。１億円以上は納税と言われていたところが大きく節税でき、安堵して頂きました。納税は駐車場を１か所売却して済ませることもできました。

［相続税の節税額］

　相続財産　　　　　　　５億１０００万円

【広大地の減額】　　　　△　９７００万円・・・駐車場

【鑑定評価減額】　　　　△　５０００万円・・・貸家、山林の２カ所

【小規模宅地減額】　　　△　１０００万円（自宅２４０㎡８０％適用※現在は330㎡まで適用）

　債務等　　　　　　　　△　　３９０万円

　課税価格　　　　　　　３億５３００万円

　基礎控除　　　　　　　△　８０００万円（相続人３人）

　相続税総額　　　　　　　　６５００万円　・・・最終の相続税額

　納付した相続税総額　　　　５７８０万円②

【農地納税猶予額】　　　　　　７２０万円

　当初の相続税総額　　　１億２９００万円①・・・節税考慮なしの場合

◇節税額　　　　　　　　　　６４００万円①－②　　　　　　

＜評価減１＞　◇広大地の減額　　△　　９７００万円

（※駐車場　通常１億９４００万円→広大地９７００万円）→売却１億３０００万円

＜評価減２＞　◇鑑定評価の減額　△　　５０００万円

（※調整山林と駐車場　通常　６５００万円→鑑定評価２３００万円）

（※貸家７軒の土地　通常　５０００万円→鑑定評価４２００万円）

■現在の相続税予想額

Тさんが所有するのは自宅、貸家、空き地(市街化の畑)、駐車場(調整区域)、山林(調整区域)、畑(調整区域)の不動産が大部分で、預金は自宅の改築などで使っていて、ほとんど残っていません。不動産のみで相続税を試算すると下記のとおりとなり、相続になった時には、どこかを売らないと払えません。

相続財産　　　　　　　1億8０００万円

基礎控除　　　　　　　△　42００万円（相続人2人）

課税価格　　　　　　　１億38００万円

相続税総額　　　　　　　　2740万円

１人の相続額　１億3800万円÷２＝6900万円

相続税の計算　6900万円×30％-７００万円＝1370万円

２人分　1370万円×２人＝2740万円

■固定資産税は年間120万円、空き地は７０万円

固定資産税の納税通知書を持参してもらい、確認したところ、年間の固定資産税額は１２０万円。そのうち収入があるのは貸家６軒で月額３０万円、駐車場が月額３万円で年額３９６万円。家賃収入の３０％が固定資産税の支払いでなくなります。貸家の修繕費、空き地の草刈り代なども必要で、家賃収入はあまり残らない現状だとわかりました。

特に空き地の固定資産税は年間７０万円。この空き地は他の土地の代替え地として所有することになり、父親が取得しましたが、その当時から一度も活用したことがなく、ずっと空き地のままだと言います。Тさんが相続してからの１５年だけ計算しても、固定資産税や草刈り代などの維持費はすでに1000万円以上もかかっているのですが、収入はないため、持ち出しの“負動産”だと言わざるを得ません。