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相続実務士が対応した実例をご紹介！

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底地は売れない？！相続評価の2割まで買いたたく。大手信託銀行のあくどさ。

◆父親が亡くなって相続に。信託銀行の遺言書があった

相談に来られたМ様(50代女性)は「相続に困ったら最初に読む本」の読者さん。買って頂いた本も持参されていました。
Мさんが来られたのは、8０代の父親が亡くなり、相続の手続きをしているところだといいます。相続税の申告が必要な財産でもあります。

父親が亡くなってからほどなく、兄から公正証書遺言があると知らさました。相続人は兄と、Мさんと妹の３人です。父親が作成した公正証書遺言は、当然の如く、信託銀行が遺言執行者になっています。遺言書の作成費用は100万円となっていました。年間の保管料も払っています。

さらに父親が亡くなったわけで、遺言執行料がかかります。父親の財産から計算すると700万円の遺言執行料がかかると説明されました。

■父親の財産の大部分は土地

父親の財産は自宅、駐車場と貸宅地で、土地が財産の8割をしめています。母親は亡くなっていますので、配偶者の特例が使えませんが、同居する兄が自宅を相続することで500坪の自宅のうち、330㎡まで80％減額できる小規模宅地等の特例が使えます。

父親の財産は約７億円、相続税は財産の30％、２億円を超える額になりそうだといいます。相続税の申告に関しては、毎年の確定申告を担当している税理士法人に依頼をしています。公正証書遺言を作成するときも、この税理士法人が信託銀行を紹介したということでした。

依頼した税理士法人が相続税の計算をすると納税額は2億3500万円だということです。相続税の申告期限は亡くなってから10ヵ月ですが、すでに半年過ぎてしまい、それなのに不安ばかりとなって、Мさんが相談先を探しているうちに「相続に困ったら最初に読む本」に出会い、相談したいと妹と一緒に来られたのでした。

■信託銀行から詳しい説明がない　納税をどうする？

遺言書の内容は、「自宅は長男が相続、貸宅地はМさんと妹に300坪の駐車場は3人で共有、金融資産も3等分で」という内容でした。結果、小規模宅地等の特例を適用した評価でほぼ3等分となっていました。

父親は跡取りの長男だけでなく、介護に献身的に協力したМさんと妹のも相当な財産を残してくれたようで、Мさんと妹は感謝したといいます。

しかし、ここからが苦悩のはじまりだったのです。税理士の計算では1人7800万円程度の相続税がかかりますが、預金は1人分2000万円しかありません。残る5800万円は貸宅地と駐車場を売却しなければならないことは明らかでした。

■自宅以外の土地は全部売却しないと納税できない

申告期限まで５ヶ月。2億円以上の納税が必要な財産なのに、現金は1/3しかなく、売りにくい貸宅地を売却しないといけないことはわかりきっていました。駐車場が共有となっていること、兄は駐車場を売却しないと納税できないことから、自宅以外の土地は全部売却が必要と言えました。

よって、300坪の駐車場と5か所の貸宅地は売却するとして、信託銀行が買主を探しているというのですが、それが悩みとなりました。

駐車場は1億円で売れるようですが、譲渡税を払うとなると手取りは1人2500万円ほど。それでも致し方ない価格だと思えるのですが、問題は貸宅地です。

信託銀行は5か所の土地評価が1.5億円なのに3000万円でしか売れないというのです。妹とふたりで分けると手取りは1人1000万円程度。

測量費用などもかかるとなると、土地の売却で1人5000万円程度しかならず、相続する預金を合わせても、足りません。3人で2000万円以上が不足する計算になります。

◆底地は売りにくいが、それにしても、、、

Мさんの父親が所有している土地は、土地は父親名義ながら、それを貸して地代を得ており、建物は借地人が建てています。こうした土地は借地人の権利があり、エリアにより割合が違いますが、父親の土地の借地権は60％ですので、底地となる父親の権利は40％です。

相続税は土地評価の40％を底地権として申告しなければなりません。

底地の売却の買主の第一候補は、借地人となりますが、購入する気がなかったり、購入の資力がなかったりすることもあります。そうした場合は、賃貸物件として投資家や不動産会社が購入して保有するのですが、地代が安かったりとすることもあり、地代の利回りにより価格算定すると相続評価を下回ることも生じるのです。

しかし、それでも相続評価の2割となると、納税にも足りない事態になります。

■信託銀行に依頼するメリットは？それが普通だと切り捨てられる

そのまま信託銀行に依頼していても納税できないばかりか、父親の家しか残らず、Мさんと妹には負債が残る想定です。依頼するメリットはないとアドバイスし、遺言執行者から降りてもらい、夢相続で底地の購入希望を募り、資金計画も立て直すことになりました。

信託銀行の担当者は底地の売却はうんと安くしか売れないのは通常のことで、そういうものだとあきらめてくださいとしか言わなかったようです。それには遺言書の作成から依頼してきた兄も怒り心頭になり、切り替えに賛成してくれたといいます。

■適正価格で購入してくれる希望者を見つける

そうした経緯があり、貸宅地の売却活動を始めたところ、信託銀行の提示額の3倍以上の価格で購入希望者があり、契約することができました。それでも相続評価の70％程度となりますので、相続税の申告時には、売買価格を時価として申告することも提案しました。

共有の駐車場も信託銀行の提示額の倍で売却することができたのです。

このように、「相続に困ったら最初に読む本」を読んで頂いたことをきっかけとして、相談に来て頂き、依頼先を切り替えていただくことで、結果が大きく変わったのです。

信託銀行に依頼したまま、言われるままに進めていると、財産が残らないばかりか、相続税の納税のための借入だけが残った残念な結果となっていました。
7億も財産があるのに、借入しか残らないとは、不思議に思われるかもしれませんが、相続税がかかるのにそれに見合う価格で売れないことからそうした事態になるのです。そして、それが仕方ない、そういうものですよというところに依頼してしまうと改善策もないまま時間切れとなり、結果、相続人が借り入れだけ抱えるということになるのです。

けれども、できるだけいい価格で売却し、相続税の負担を減らせる時価申告をするなどの工夫をすることによって、売却代金で納税を済ませることができるだけでなく、兄は自宅と預金、Мさんと妹は預金の他に売却代金も残すことができ、相続した価値が出せる結果を引き出すことができます。
Мさんをはじめ、兄も、妹も、信託銀行を断って、夢相続に依頼して本当によかったと喜んでおられました。

頼むところを間違えると悲惨な結果になることがありますので、慎重に選んで頂きたいと思います。また、不安になることがある場合は、早めに相談されて、軌道修正することで不安解消でき、解決策が見つけられますので、決断が大事になります。

■相続実務士のアドバイス

できる対策

底地はできるだけ高く売却できる購入先を見つける
資金計画を立てて、納税でき、財産を残す方向性を見つける
相続評価以下にしか売れない場合は時価申告する

注意ポイント
相続評価以下にしか売れない場合、そのままの評価で申告をすると実質的に価値のない財産にも相続税が課税されます。よって、申告期限までに売却を終えて、時価申告することで相続税は節税できます。

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