事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

相続実務士実例Ｒｅｐｏｒｔ

建築費１億７０００万円サブリースで年間の手取り１１０万円。建てるメリットがない

◆建物が老朽化

Ｓさん(７０代男性)が相談に来られました。父親から相続した土地６５坪に建つアパートは父親が相続対策として建てたもので、軽量鉄骨ながらすでに築３５年。見映え的にも古くなってきていて、６部屋のうち半分ほど空いてしまっていました。そろそろ建て替えなど考えなくてはと思い、建てた会社に相談すると、次から募集はしないでくださいと言われて、残り２部屋が入居しているものの、ほどなく全室が空室になります。

建て替えの予定ですが、進めていいだろうかというのがご相談の内容です。

◆相続税の試算

Ｓさんの財産は親から相続した不動産３か所、自宅と築１５年のアパートと築３５年のアパートがあり、不動産の評価は合わせて１億円、建物が３棟で１８００万円、預貯金が２０００万円、築１５年のアパートの建築費の借入残が２０００万円あり、差し引きすると１億１８００万円です。

相続人は妻と２人の子どもの３人、基礎控除は４８００万円となり、課税財産は７０００万円、相続税は９２５万円と計算されます。

ここから居住用の小規模宅地等の特例が適用できると自宅の土地評価は３３０㎡まで８０％減でき、貸付用の小規模宅地等の特例を適用するとアパートの土地は２００㎡まで５０％減で計算することができるので、相続税は減額の余地があると言えます。

また、配偶者は財産の半分、あるいは１億６０００万円まで納税不要となる税額軽減があるため、相続税の納税は０にする方法もあります。

よってＳさんの課題は相続税の節税ではなく、アパートの維持をどうするということだと言えます。

◆空室は対策にならず

建築会社からのおススメがあり、築３５年のアパートはすべての部屋を空室にして建て直したほうがいいということで、ほどなく全室が空室になります。そのままではアパートが建っていても賃借人がいないため、土地は更地評価、建物も借家権を引くことはできません。建築費の借入も返済が終わっているので、マイナス要素はありません。結果、更地と同じで節税対策にはならないため、早めに次の対策を進めたほうがいいということになります。

Ｓさんは建築会社に相談しましたので、建て直す提案をされたのです。

◆建築費が１億７０００万円の見積

父親が建てたときの会社からは建て替えの図面と見積の提示があり、営業マンが熱心に勧めてくれるといいます。

Ｓさんはその会社の見積書を持参されていましたので、確認させていただくと事業費は１億７０００万円と記載されていました。

土地は６５坪あり、建蔽率６０％、容積率２００％の立地ですので、１３０坪の建物が建ちますが、提案のブランは鉄骨造３階建て、４５㎡、２ＤＫの部屋で９世帯の建物ができる内容です。

総事業費を建築面積で割ってみると坪単価は１７０万円となりました。

◆３５年サブリースは進めていいのか？

収支のシミュレーションもあり、家賃は１世帯８５０００円、全戸で７６５０００円。借入返済は月５２万円。それをサブリースするのでもろもろの経費を引いた手取りは年間１００万円だと。

さらにその建築会社とサブリース契約が前提となっていて、一定額の家賃が振り込まれるので、安心感はあるというものの、デメリットもあります。

査定家賃は７６５０００円の８５％で６５０２５０円ですが、そこから管理費など８００００円が差し引かれ、月額の振り込みは５７０２５０円。土地と建物の固定資産税５０万円を引くと１１０万円しか手元に残りません。３５年間の借入返済を抱えながら、年間１１０万円の手取りしか残らないというのは不安があります。

◆土地を残すなら活用

土地を所有する場合、空き地では節税対策はできません。土地を維持しながら節税対策をするなら、建物を建てて賃貸することが必要になります。土地活用でアパートやマンションを建てることは収入を得ることと節税対策をすることの目的があると言えます。

しかし、建物を建てるには建築資金が必要です。資金の余裕があれば自己資金を建築費にするだけでも現金から固定資産税評価の建物に変わりますので十分に節税効果が得られます。けれどもまとまった現金がないことのほうが多く、また、現金は他の使い道のために持っていたいという場合もあり、たいていは金融機関から融資を受けるようになります。

そのため、借入することが節税対策の目的になっていることもあったように思えます。

◆収支のバランスを取ることが必須

特に建築費の借入は３０年、３５年の返済期間を取る形が多いため、その間、賃貸事業を継続することが大前提となります。賃貸事業で家賃を得て、借入返済し、諸々の経費を支払った後、手元に現金が残り、生活費や貯蓄などに充てられるのが事業の目的と言えます。

賃貸による借地権、借地権のリスクを減額でき、借入も減額できることから、結果的に相続税も減らせるのです。

しかし、Ｓさんが建築会社から提案をされている賃貸事業は１億７０００万円の借入が必要で、相続税はかからなくなるが、３５年間返済が必要となるのに、年間の手取りが１１０万円しかないということは進めるメリットはないと言えます。

◆建て替えるなら建築費の見直しを

土地を維持するならば賃貸住宅を建てることが必要ですが、賃貸は事業でもあるので収支のバランスは見極めが必要です、想定家賃が年間９１８万円だとすると、利回りで考えても投資額の８％は確保したいところです。その目安で逆算すると事業費は１億１４７５万円となります。１０％を確保したいなら事業費は９１８０万円となります。

建築会社がＳさんに提示している１億７０００万円という事業費では利回りは５.４％となり、サブリースの受取賃料では４％となり、それから返済をしていくと、やはり採算ラインから大きく外れていると言わざるを得ない金額なのです。

Ｓさんにはそうした説明をして、計画を見直すこと、建築会社やサブリース計画は慎重に選ぶようにとアドバイスしました。