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相続になってからできる節税（2）【二次相続対策・土地活用】相続税は０に

■相続対策の準備をしていたが、、

Hさん(50代男性)が、母親(80代)と相談に来られました。父親(８０代)の生前対策として自宅の建て替えを検討しているとのこと。そこで、父親の財産の確認と評価をして、自宅建て替えによる相続プランを作成することになりました。

相続人は母親と子どもが3人。Hさんは長男で、2人の妹は嫁いでいます。相続税の基礎控除は5400万円です。財産は自宅と賃貸アパートで、１つの敷地に2棟の建物が建っています。同じ時期に建てているのですが、すでに築50年ほど。修繕費もかかるようになり、建て替えの時期だと言えます。

ところが、財産の確認が終わった頃、父親は入院中に体調が悪化して、亡くなってしまったのです。Hさんからの報告を受けて、生前プランは中断し、相続後の手続きに切り替えることになりました。

 

■相続税の申告が必要な場合、一般的な相続後の手続きは次の流れになります。

1.遺産の把握と評価

遺産の全体像を把握：相続財産には不動産、預貯金、株式、保険金など多様な財産が含まれます。これらの財産の価値を正確に把握することが重要です。

財産の評価：国税庁の定める基準に従って、不動産や株式などの評価を行います。不動産評価の場合、路線価や固定資産税評価額を元に算出します。

 

2.相続人の確定

法定相続人の確認: 相続関係説明図や戸籍謄本などを確認し、法定相続人を確定します。

遺言書の確認: 遺言書が存在する場合、その内容に基づいて遺産分割の話し合いが行われます。

 

3.遺産分割協議

分割方法の決定: 相続人間で、遺産をどのように分けるかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。

相続放棄や限定承認の検討: 必要に応じて、相続人が相続放棄や限定承認を選ぶことができます。これには3か月以内の手続きが必要です。

 

4.相続税の申告と納税

基礎控除額を超える財産の確認: 相続税の基礎控除は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」となっています。これを超える場合は、相続税の申告が必要です。

申告期限: 被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内に、相続税の申告を税務署に行います。期限内に納税をしないと延滞税や加算税が発生します。

相続税の納付: 現金での納付が基本ですが、財産の分割が難しい場合は、物納（不動産や株式で納税）も可能です。ただし、物納には一定の条件があります。

 

5.その他の手続き

不動産の名義変更: 相続登記により、不動産の名義を相続人に変更します。これは速やかに行うことが推奨されますが、法的な期限はありません。

銀行口座や証券口座の名義変更: 銀行や証券会社に必要書類を提出し、相続人の名義に変更します。

保険金や退職金の請求: 生命保険金や死亡退職金の受け取りには、請求手続きを行います。

 

6.準確定申告

被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡日までの所得について、被相続人に代わり相続人が準確定申告を行う必要があります。これも相続税の申告期限と同じく10か月以内に行います。

 

7.遺留分侵害額請求の確認

遺言や特定の相続人への偏った分配があった場合、他の相続人が遺留分を主張できることがあります。これは相続開始から1年以内に行う必要があります。

H家の場合、父親は遺言書を残していませんでしたので、３の遺産分割協議をしました。よって７の遺留分請求は該当せず、円満に遺産分割協議ができ、母親が相続する形で手続きが進みました。

 

■二次相続対策としての土地活用

父親の財産を母親が相続し、もともとの共有の自宅評価を合わせると、母親の財産は

１億8000万円を超えるため、相続税も2000万円を超えてしまいます。自宅とアパートを建て替える土地活用は必須と言えます。

土地活用をするメリットはいくつもありますので、あげてみましょう。

 

安定した収入源
賃貸アパートを建てて貸し出すことで、定期的な家賃収入を得ることができます。これは長期的な安定した収入源となり、年金や給与に代わる副収入として役立ちます。

 

土地の資産価値を向上
土地を放置していると固定資産税などの負担だけが増えますが、賃貸アパートを建てることで土地を有効に活用し、資産価値を高めることができます。

 

節税効果
賃貸アパートを建設すると、固定資産税や相続税の評価額が低く抑えられることがあります。また、減価償却や経費の計上により、税金対策としても有効です。

 

土地の有効活用
特に都市部や需要が高いエリアでは、駐車場や空き地として活用するよりも、アパート建設によって土地の収益性を最大化できます。土地のポテンシャルを引き出す効果的な方法です。

 

相続対策
賃貸アパートは、現金や空き地よりも相続税対策として有効です。建物が建っていることで土地の評価額が下がり、相続税の負担が軽減されることがあります。

資産の継承と家族のサポート
賃貸アパートは将来的に家族に継承できる資産となります。また、家賃収入があることで家族の経済的なサポートにもつながります。

 

住宅供給への貢献
地域社会において賃貸住宅を提供することで、住まいを必要とする人々のニーズに応えることができます。これにより地域社会に貢献する一方、長期的に入居者を確保しやすくなります。

 

インフレーション対策
物価が上昇するインフレ時には、家賃を引き上げることができ、インフレによる資産価値の目減りを防ぐことが可能です。不動産はインフレに強い資産とされています。

■賃貸併用住宅の事業計画

今までは自宅と賃貸アパートは別棟として２棟建てていましたが、土地は一体のため、１棟の建物として賃貸併用住宅を地建てることを提案しました。そのほうが建築コストが下がり、工事の手間も減らせることになります。

土地は６０坪ですので、約１００坪程度の建物が建てられます。自宅と賃貸部分の割合をどのようにするかは、収支の影響します。母親の年齢を考慮すると一人暮らしは不安になるため、建て直すタイミングでHさん家族が同居することになり、母親や妹たちの合意も得られました。

よって半分を２世帯住宅の自宅、半分を賃貸住宅とするような案を提案しました。建て替えの事業費は約１億円で、事業計画を立てると下記のようになります。

 

◇賃貸併用アパートを建設する際、建築費が1億円で、35年返済、金利が1.5%の場合の返済計画と収支計画を具体的に立ててみます。

 

1.ローンの返済計画

前提条件

借入金額：1億円

返済期間：35年（420か月）

金利：1.5%（固定金利と仮定）

家賃収入：月額850,000円

まず、毎月のローン返済額を計算します。

 

毎月の返済額を計算

この場合、ローン返済額は 元利均等返済 方式（毎月の返済額が一定）で計算されます。

金融機関が提供する住宅ローンの返済額計算式を使用すると、以下のようになります。

 

借入額：1億円

返済期間：420か月（35年）

金利：年1.5%

計算すると、毎月の返済額は 306,968円 となります。

 

2.月ごとの収支計画

月の家賃収入

家賃収入：850,000円

月のローン返済額

ローン返済額：306,968円

 

収支計画（月額ベース）

家賃収入からローン返済額を引いたものが月々の収益です。

850,000円−306,968円=543,032円850,000円 – 306,968円 = 543,032円850,000円−306,968円=543,032円

月々のプラス収益は 543,032円 となります。

 

3.年間収支計画

年間の家賃収入

 

850,000円 \times 12 = 10,200,000円 ]

年間のローン返済額

 

306,968円 \times 12 = 3,683,616円 ]

年間のプラス収益

 

10,200,000円 – 3,683,616円 = 6,516,384円 ]

年間のプラス収益は 6,516,384円 となります。

 

4.その他の費用と収支への影響

賃貸アパート経営には、ローン返済のほかにもさまざまな経費がかかります。以下の費用を考慮に入れる必要があります。

 

主な経費項目

固定資産税：物件や土地の評価額により異なる

修繕費：毎年、物件のメンテナンスや修繕費がかかります。目安としては年間家賃収入の5〜10%程度（510,000円〜1,020,000円）。

管理費：賃貸管理会社に委託する場合の費用。家賃収入の5%前後（425,000円程度）。

空室リスク：入居率が下がると収入も下がります。

 

5.最終的な収支シミュレーション

これらの費用を考慮した上で、最終的な年間収支を再計算します。

 

仮定の経費

修繕費：850,000円（家賃収入の約8%）

管理費：510,000円（家賃収入の5%）

固定資産税：400,000円（仮定）

 

年間経費合計

850,000円 + 510,000円 + 400,000円 = 1,760,000円 ]

 

最終的な年間収益

6,516,384円 – 1,760,000円 = 4,756,384円 ]

最終的な年間純利益は 約4,756,384円 となります。

 

結論

1億円の借入を行い、金利1.5%で35年返済、月額家賃収入850,000円の場合、ローン返済後の月々の手元に残る金額は約543,000円となり、年間では約4,750,000円の利益が見込めます。

 

■相続税の比較

賃貸併用住宅を建てる前と建てた後の相続税の比較について、一般的な考え方を踏まえ、試算してみます。

 

1.**前提条件（再確認）**

財産総額　：1億8,000万円

相続人：子ども3人

自宅の評価額：1億5,000万円（仮定）

その他の財産：3,000万円（金融資産など）

 

2.基礎控除額の計算

 

相続税の基礎控除額は以下の計算式で求められます。

 

[3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）]

 

相続人が子ども3人の場合、基礎控除額は以下の通りです。

 

[3,000万円 + （600万円 × 3） = 4,800万円]

 

3.課税対象となる遺産総額の計算

 

財産総額1億8,000万円から基礎控除額4,800万円を引いた金額が、課税対象となる遺産総額です。

 

[1億8,000万円 – 4,800万円 = 1億3,200万円]

 

4.各相続人の取得分と税率の適用

 

1億3,200万円を3人の相続人で分けるので、各相続人の取得分は以下の通りです。

 

[1億3,200万円 ÷ 3 = 4,400万円（1人あたり）]

 

相続税の税率は累進課税で、取得金額に応じて異なります。4,400万円に対する税率は 20% で、控除額は 200万円 です。

 

 各相続人の相続税額

各相続人の相続税は次の計算式で求めます。

 

[4,400万円 × 20% – 200万円 = 680万円]

 

5.合計相続税額

 

3人の相続人がそれぞれ680万円の相続税を支払うため、合計の相続税額は以下の通りです。

 

[680万円 × 3 = 2,040万円]

 

 

2.賃貸併用住宅を建てた後

 

賃貸併用住宅を建てた場合、自宅部分と賃貸部分ができ、相続税評価額は異なります。特に賃貸部分については、相続税評価額が大幅に減少する可能性があります。

 

財産内容

自宅部分　：評価額は自宅部分の価値が100%で評価されます。仮に 建築費1億円 のうち 4,000万円 を自宅部分とします。

賃貸部分：賃貸併用住宅の賃貸部分は、相続税評価額が建物の 70% 程度に減額されます。さらに、賃貸部分の土地については 借家権割合 が適用され、土地の評価額が約30%減少 します。

 

また、借入金1億円があるため、これを相続財産から差し引くことができます。

 

課税対象となる財産総額

1.自宅部分　4,000万円（100%の評価）

2.賃貸部分6,000万円の70% → 4,200万円

3.土地の評価額：土地部分の評価額も30%減。仮に土地の評価額を5,000万円とすると、3,500万円

4.その他の財産　：金融資産3,000万円

 

これらを合計すると、

[4,000万円（自宅） + 4,200万円（賃貸建物） + 3,500万円（土地） + 3,000万円（その他） – 1億円（借入金） = 3,700万円]

 

基礎控除額との差引き

課税対象となる財産が 3,700万円ですので、基礎控除額（4,200万円）を超えないため、 相続税はかかりません。

 

3.相続税の比較結果

 

賃貸併用住宅を建てる前　：相続税 2,040万円

賃貸併用住宅を建てた後　：相続税 0円

 

結論

 

賃貸併用住宅を建てることにより、建物の賃貸部分が評価減となり、さらに借入金によって相続財産全体が減少するため、 相続税を大幅に軽減できることがわかります。賃貸併用住宅は相続税対策として非常に有効な手段です。

 

 

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