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相続税は貸宅地で物納したい！可能か？

◆父親の相続税で苦労した

Ｓさん（６０代・男性）が自分の対策を考えたいと相談に来られました。
Ｓさんは１０年前に父親から６世帯のアパートと駐車場、貸宅地を相続しましたが、相続税の納税に苦労したと言います。
父親から相続した預金だけでは払えず、自分の預金も足して、なんとか納税できたようです。
その不動産からは家賃や駐車料が入るので、その後の生活に困るということはなかったのですが、妻や３人の子どもたちには同じ苦労をさせたくないと思っています。

◆相続税がかかる

Ｓさんの相続人は妻と３人の子どもですので、相続税の基礎控除は５４００万円です。
不動産は父親から相続したものの他に自分で自宅を購入してすでにローンも払い終わっています。それだけでも基礎控除は超えてしまいます。
金融資産も家賃収入があり、他にも退職金や保険の積立などで不動産と同額程度に貯まりました。
現在の相続税を試算すると２０００万円ほどになることがわかりました。

◆貸宅地で「物納」できるか？

Ｓさんは貸宅地で「物納」できないかと考えてみたが、どうかという質問がありました。
相続税を「物納」する方法はありますが、それには要件があります。
まずは、分割払いをする「延納」によっても金銭で納付することが困難とする場合が大前提です。そのうえで、担保がついていない、境界が明確になっている、道路の通行権が明確になっている、建物の耐用年数が未経過のもの、などをクリアしなければなりません。
Ｓさんの場合、賃貸収入がありますので、分割払いが可能となり、「物納」の申請はできないのが結論となります。
Ｓさんはこの説明を聞いて、やはりと納得されました。

◆これからの課題

Ｓさんの不動産にはいくつかの課題があります。
貸宅地は地代が安く、固定資産税は払えるものの、所有していても大きなメリットがありません。
アパートは築５０年以上経過しており、お風呂がない単身者向けの間取りで、これからは競争力に欠けること、建物の耐用年数がすぎていて、これから修繕費がかかる事が想定されます。
立地は最寄駅から徒歩５分と良いので、建て替えて維持するよう、検討する時期だと言えます。
駐車場はアパートの隣地であり、建て替えの時は一体の土地として計画できます。
こうした課題を解消するには「相続プラン」で選択肢を作り、成果を予測しながら決断していく必要があることをアドバイスしました。
Ｓさんも、そうした提案をしてもらいたいと、「相続プラン」の委託を頂きました。
これから土地活用などの提案をしていくことで、Ｓさんの不安が解消でき、よりよい相続を用意して頂けたらと思います。

相続実務士のアドバイス

●できる対策⇒貸宅地は底地を売却、建物費用にするか、区分マンションに買い替える。
　　　　　　　アパートは建て直しをして、よりよい賃貸事業にする。

●注意ポイント⇒賃貸収入があると貸宅地の物納は選択できない。
　　　　　　　　生前に不動産対策をしておくことで節税し、納税の不安を減らしておくようにする。

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