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相続税も、譲渡税も、節税を考える！遺産分割の仕方で変わる税額が変わる

◆相続人は母親と長男の２人

Ｄさん(５０代男性)が相談に来られました。２か月前に８０代の父親が亡くなり、母親(8０代)と二人で相続の手続きをすることになったということです。Ｄさんは一人っ子なので争いはありませんが、二次相続の相続税が気になるといいます。一次相続、二次相続を合わせて相続税の負担が少なくて済む相続の仕方をアドバイスしてもらいたいということです。Ｄさんから相続コーディネートの委託を頂き、どのように相続するか、プランニングさせていただきました。

■父親の財産は２軒の家と預金

父親の財産は自宅とＤさんが住む家の２か所の不動産があり、合わせた評価は１億３千万円。預金が3000万円あり、相続財産は１億６０００万円です。父親は遺言書を残していないため、母親とＤさんが話し合って相続の仕方を決めて、遺産分割協議書を作成しなければなりません。相続税の申告も必要です。

自宅の路線価は500000円/㎡、Dさんの家の路線価は530000円/㎡のエリアで、人気のある住宅街となっています。さらに今年の路線価は昨年よりも㎡あたり10000円ずつ上昇しており、それだけで2000万円以上も評価が高くなっています。

相続税の試算をすると２２６５万円となり、負担が大きいことがわかります。

■小規模宅地等の特例が使える

自宅に同居する相続人や配偶者は居住用の小規模宅地等の特例が使えて、自宅の土地330㎡までは80％減できます。さらに賃貸住宅の土地は200㎡まで50％減できる特例があり、面積の上限まで組み合わせて適用することができます。

自宅の100㎡の土地評価の80％減は4000万円ですので、大きな評価減となります。さらにＤさんの住む家は２階のうち１階の半分を賃貸していますので、その分の評価減は50％減で500万円となります。

よって２か所の土地の小規模宅地等の特例を適用すると相続税は1360万円となり、60％まで減らすことができます。この特例を生かすためには、申告期限までに相続人が話し合い、遺産分割に合意があり、遺産分割協議書の作成ができていないといけない条件があります。

■配偶者税額軽減

さらに配偶者には税額軽減があり、財産の半分、あるいは１億6000万円までの財産を相続しても納税が不要です。配偶者のその後の生活を保護するための特例となっていて、家や生活が守られています。

よってDさんの父親の財産はちょうど１億6000万円でそこから葬儀費用が差し引けると１億5800万円程となりますので、母親が全部の財産を相続するならば、税額軽減により、相続税の納税は不要となります。

◆母親の１人暮らしが不安になるため、いずれは高齢者住宅へ

父親が亡くなって、まだ２か月程度ですが、８０代の母親は1人暮らしとなり、生活面で不安が出てきたといいます。先日も自分名義の預金通帳を紛失したと言って再発行などの手続きをしていたといいます。これからそういったことが増えてくると思われるのですが、普段はDさんは仕事を

しており、急な対応はできません。

そうなるとどうしても母親の一人暮らしは不安となります。Dさんが同居する方法もありますが、まだ母親は元気ですので、決断できないでいます。

しかし、母親の年齢が上がってくると課題となるため、いずれは高齢者住宅に住み替えると母親自ら話しているといいます。

■自宅は賃貸？　建て替え？　売却？

自宅は100㎡で二階建ての家を建てています。父親が祖父から相続した家で、築年数が経っていたため、８年前に建て直しています。よって母親が高齢者住宅へ移ったとして、賃貸住宅にするにはアパートに建て直す方法もありますが、まだ築８年ですので、家はそのまま利用するほうがいいと言えます。

簡単にリフォームすれば一戸建てとして賃貸できますが、土地が貸家建付地になり、建物が貸家評価になるというものの、大きな節税効果は生まれません。

それならば、売却をして、評価が下がる区分マンションを購入することが効果的だという判断になります。

■自宅を売る場合、住んでいるひとは3000万円控除の特例が使える

自宅を売る場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

不動産が共有の場合は、共有者の所有権の持分に応じて行いますが、共有者1人につき最高3,000万円まで適用することができます。共有の割合によっては母親とDさんが自宅を共有して、Dさんも自宅として住み、売却するのであれば、控除額は２人で6000万円となります。

この特例の適用を受けるには、土地だけでなく、家屋も共有しておくこと、自宅として居住していることが要件になります。

この特例を受けるためには、今回の相続で、自宅は母親とDさんが二人で相続する必要があります。また、現在のDさんの住まいから父親の家に引っ越しし、母親と同居しておく必要があります。

しかし、売却時の譲渡税は１人3000万円控除できるとなると６００万円節税でき、二人だと1200万円の節税になります。

■最適な遺産分割はどういう方法？

一次相続、二次相続を踏まえて父親の財産の相続の仕方を提案しましたが、自宅は母親が３分の２、Ｄさんが３分の１の割合で相続し、将来の売却時の譲渡税を軽減できるようにします。そしてＤさんは早々に母親と同居をすることで自宅を父親の家に移します。

現在、Ｄさんが住んでいる家は一部は賃貸していますが、全部を賃貸するようにリフォームします。母親が相続することで納税は不要です。

よって父親の相続税は自宅を共有する分のみＤさんが負担し、母親には納税がなしとなります。二次相続までは時間があるため、自宅を売却し、母親は高齢者住宅へ住み替え、Ｄさんはマンションを購入して住み替え、残りは評価が下がる区分マンションにします。

しかし、これだけでは借入のない不動産ばかりでまだ相続税がかかります。相続税をゼロにするためには、5000万円程借り入れをし、新たな具分マンション等購入し、母親の賃貸物件を増やす必要があります。

こうした全体像が見えたことでＤさんはこれからしないといけないことが明確になったと安堵されました。母親に説明をして、少しずつ進めていきたいと言っておられます。

夢相続ではこうした相続時のコーディネートだけでなく、二次相続のプランニングから売却、購入の実務もサポートしますので、それも安心だとＤさんは言っておられます。

■相続実務士のアドバイス

できる対策

自宅の売却には二人分の3000万円控除を使えるようにする
自宅を売却、資産組替することで節税になる

注意ポイント
自宅を共有するだけではなく、
居住することが3000万円控除の特例を使える要件になるため、実際に住み替えが必要になります。

最初のご相談は無料です。
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