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相続実務士が対応した実例をご紹介！

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駐車場だと相続税は下がらない！どうする？

◆父親は駐車場経営

Мさん(５０代女性)が８０代の父親の相続についてアドバイスをしてもらいたいと、ひとりで相談に来られました。

父親は祖父が複数の土地持ちを所有する地主だったことから、三男という立場ながらも２００坪と１５０坪の２か所の土地を相続し、駐車場を運営しています。祖父の相続が４０年ほども前のことで父親は相続に対する危機感がなく、なにも対策をしていないため、いざ、相続になるとどうなるか知っておきたいということです。

父親の相続人は８０代の母親とМさんの２人です。

◆相続税は１億円以上

父親の所有する土地は路線価が高い地域で、評価すると２か所の土地だけで約４億円となります。相続税は１億円を超える計算です。

ずっと駐車場として貸してきていますが、年間の駐車料金は約１２００万円。管理手数料を引くと手取りは１０００万円程度となり、土地評価からの利回りは２％台になります。

手間がかからないことで今に至るようですが、毎年の固定資産税は３００万円近くで、さらに手取りは少ないことがわかりました。

◆相続対策が必要

相続税を減らす対策はいくつかあり、評価を下げるには、資産組替となります。２か所の土地を売却して売買代金で区分マンションなど別の賃貸不動産を購入するというものです。この方法は借入のない賃貸不動産に変えることが目的ですが、土地を売ることでなくなり、売却の際の譲渡税がかかるというデメリットもあります。

土地をなくしたくない場合は、その土地を生かしてマンションなどを建てる土地活用となります。土地を残すことができますが、建築資金が必要なため、たいていは借り入れが必要になります。家賃から返済できる事業計画を立てることで安定した賃貸事業ができ、節税効果は資産組替よりも高くなります。

◆資産組替or土地活用？

父親の駐車場の１か所は私鉄の最寄駅から徒歩５分の幹線道路に面しており、もう１か所も同じ道路沿いで徒歩８分の立地にあります。両方とも立地は悪くないので残したいところですが、比較するためにも相続プランの作成をお勧めしました。これから迎える相続を乗り切り、負担や不安を軽減するにはできる対策に取り組むことが望ましいと言えます。

Мさんは父親の了解も得て、相続プランを委託したいと決断されました。

土地を両方残すには、両方とも土地活用する想定となり、建築費は土地評価以上の数億円となります。収入も増えるため、返済できる計画は立てられますが、将来、Мさんがひとりで億単位の借入を相続していくことがいいのかの検証も必要です。

相続プランはいくつかの選択肢を作り、比較しますので、ご家族で検討しやすくなります。

お父さんの対策ではありますが、賃貸事業の借入は子どもが連帯保証をすることになりますので、親子で決断することになります。まずはプランをまとめて今後の方向性を提案していきます。