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相続実務士が対応した実例をご紹介！

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250坪の真ん中に自宅。このままでは納税できない！

◆自宅が250坪ある！

Sさん(50代・女性)の父親は70代後半となり、相続のことも考えておきたいと親子で相談に来られました。
Sさんの父親が先代から相続した自宅の土地は250坪あり、そのうち50坪にアパートを建てています。残り200坪が自宅の敷地ですが、その真ん中に建物が建っている状況です。
敷地の半分は庭で、大きな木もあるので手入れにも費用が掛かっています。

◆相続税が気になる

相続人は母親と長女のSさん、下に妹が二人います。Sさんは嫁いで別に生活していますが、次女、三女ともに独身。次女は自宅に同居し、三女は敷地内に建つアパーとの1室に住んでいます。
父親の財産は自宅が一番大きく、他にすぐ近くに貸宅地があり借りている法人が社宅を建てていますので、毎月は地代が入ります。アパートはワンルームが8世帯で、家賃が入ります。貸宅地とアパートの家賃で余裕があるように思えますが、固定資産税が高く、賃貸事業では利益が出ないため、生活費に消えてほとんど残らないといいます。
これで相続になったらどうすればいいのかと不安になり、今から対策をしておきたいということでした。

◆相続税は6500万円

父親の財産は、自宅の土地、建物の評価は2億4000万円、アパート4500万円、貸宅地の底地評価5500万円、預金500万円で3億4300万円。建築費の借り入れなどはありません。
これで相続税を計算すると6500万円となります。
相続税の概算は確認できましたが、合わせて現在の預金額では到底払えないということもわかりました。

◆自宅がそのままでは納税できない

自宅で小規模宅地等の特例が使える面積は330㎡ですので、自宅の半分は減額の要素がありません。庭などの土地は100％評価をされるため、相続税が下がらないのです。
このまま相続になると、自宅の半分を売らないと納税できません。母親がいれば配偶者の税額軽減により、納税は半分で済みますが、そもそもその預金もありません。
自宅は敷地の真ん中に建っていますので、一部だけ売却はしにくいのです。
納税が半分であれば、アパートを売却して納税に充てることができますが、それだけでは足りないことも想定されるため、自宅をそのまま維持していくことは難しいと判断できます。

◆自宅を建て替えて土地活用する

自宅を住み替える必要があることが見えてきますが、そもそも建て替えの資金がありません。そこで、最初にアパートを売却し、そのお金で自宅を解体し、敷地の半分に寄せて建て直し、残りの敷地にアパートを建ててはどうかとアドバイスしました。
現在は200坪の土地に収益がない自宅だけが建っていますが、自宅だけでなく、家賃が入るアパートを建てる案です。自宅の小規模宅地等の特例を使えるようにし、アパートを建てることで土地は貸家建付地になり、建築資金を借入するため、減額できます。
この対策で相続税は節税でき、古いアパートは売ってなくなりますが、新築アパートを建てることで家賃収入も確保できます。
Sさん親子は土地を残しながら、節税する方法があるとわかり、ほっとしたということで、これから具体的なプラン作りに入ります。