事例

＜生前＞土地活用【横山さん（男性：60代）からのご相談】

農業は縮小し、畑に賃貸住宅を建てた横山さん

財産の大部分が不動産。子供は農業を継がない。

代々の農家の横山さんは、父親の相続時に１億円近い納税額となり、２か所の土地を売却しなければなりませんでした。その経験もあり、土地を守っていきたいと痛感され、自分の相続の為の節税対策をしようと考えました。 横山さんは夫婦で農業を続けてこられましたが、高齢になるにつれ農作業は負担になってきています。会社員の長男と嫁いだ長女が農業を続けることも大変だと感じ、農業を縮小していきたいと考えておられました。 父親が生前対策として建てたアパートは築２０年を経過し、間取りも建物も古くなって、次の対策を検討する時期もきていました。

財産とご家族の状況

• [相談者]：横山さん（男性・６０才代）・職業　農業、不動産賃貸業

家系図

• [被相続人] ：父
• [相続人] ：横山さん（本人）、妻（６０才代）　長男（40才代）　長女（40才代）
• [財産の内容] 自宅、アパート、畑（宅地、生産緑地）

自宅に隣接する畑に賃貸住宅を建てる

自宅に隣接する畑はビニールハウスで野菜を作り、即売所にしていますが、他にも広い畑があり、農業経営には大きな影響はありません。今後も土地を残すためにも安定した賃貸事業をして収益を確保すると同時に横山さん自身の相続発生時の相続税節税を提案しました。 近隣の市場調査を行って提案した賃貸住宅は１棟の中に１K、１DK,１LDKと間取りにバリエーションを付け、周辺のファミリータイプの賃貸物件との差別化を図り、更なる特色をもたせるために「オール電化でペットが飼える賃貸マンション」をコンセプトにしました。 オール電化として、電気温水器とIHヒーターを採用しました。ペットは室内犬一匹を想定し、内装もペットがいても傷が付きにくい素材のものを選択するなど修繕費が増えないような工夫も加えました。 総事業費は２億５０００万円で、相続税節税対策のため全額金融機関から借入れをしました。全24世帯の毎月の家賃収入は１７５万円、返済は９５万円、差し引きすると手元に毎月80万円（45％）が残り、年間で９６０万円の収入増が実現できました。 また相続税の節税効果は９５４０万円となり、賃貸事業の収益で納税資金を準備し、土地を残して相続を乗り切れる見通しがつきました。

活用による評価減

500平米以上の空き地と駐車場の2つについては、宅地として広大地評価を採用しました。周囲の開発状況を確認し、道路負担まで考慮した宅地区割り図を作成しました。 一方、公道に1.8mしか接道していない旗地の自宅は宅地分譲開発ができない上、300坪と売りづらかったのですが、広大地評価でも高すぎるため、鑑定評価をし、広大地評価の約半分に減額できました。

納税のために処分する財産と、残す財産の色分け

相続コーディネーターから

代々地主の前田さんの場合、さまざまな土地をお持ちで、一工夫、ふた工夫しないと路線価を単純に面積にかけただけではかなりの相続税が発生してしまいます。そのため不動産知識を駆使して適した評価手法を土地ごとに採用しました。また、資産価値の低いものから売却して財産を残すようにしましたが、節税感覚の無い税理士では「売りやすい物件」から売却しがちですので、注意が必要です。