事例

相続実務士が対応した実例をご紹介！

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相続税の借入返済のため資金繰りに追われる！空き地は売却して身軽に

◆母親から相続

Ｈさん(６０代男性)は１０年前に母親が亡くなり、妹と二人で相続しました。兼業農家のため、父親が健在の頃に土地を生かして賃貸マンションを２棟建てていましたので、父親が亡くなったときには建築費の借り入れと母親の特例を適用することで、相続税の納税はなく、済ませることができました。

その分、二次相続が大変だと言われてきましたが、母親はあらたな対策をすることなく亡くなってしまいました。妹は母親名義の土地に家を建てていますので、その土地と現金を相続し、Ｈさんが残りの自宅や賃貸マンションと借り入れ、畑や空き地を相続しました。

◆相続税は借入した

妹の納税は２０００万円で、相続する現金で払えるめどがつきましたが、Ｈさんの相続税は１億２０００万円となり、相続する現金では払えません。農地は納税猶予を受けるとしても１億円の納税が必要でした。

Ｈさんは申告を担当した税理士と相談し、賃貸マンション以外の畑や空き地の３か所を担保に入れ、納税資金を銀行で借入したのです。賃貸マンション２棟の返済が月額１５０万円、相続税の返済が月額７０万円、合わせて毎月２２０万円を銀行に返済する生活となりました。

賃貸マンションの家賃が入るので返済はできるのですが、いつまでも資金繰りに追われて楽ではないことに気づき、なんとかしたいと相談に来られたのです。

◆親から相続した土地

Ｈさんの所有される土地や賃貸マンションを確認すると相続税のための担保になっている土地は家が建てられる土地です。面積が３００坪、４００坪、５００坪といずれも大きく、地目は山林。現地も雑木林のように低木が植えられています。

Ｈさんは親から相続した土地なので守っていくのが長男の役目と考えていて、相続してからの利用計画もなく、持ち続けてきたといいます。

返済の元利金はすでに相続税を上回っており、収入のない空き地を持ち続けるメリットはないとアドバイスしました。母親の相続のときにサポートしていれば、その時に売却して納税する案を出していたはずで、残念に思います。

◆空き地は売却

このまま土地を持ち続けても３か所の土地は最寄駅からバス便の立地で、賃貸マンションには不向きだと判断できます。建売用地として不動産会社に売却するのが選択肢です。しかし、まとまった土地は利用価値からすると宅地造成をして区画割をすると道路を作ったり、敷地延長の区画になったりなどして全体の６割程度の評価に下がり、宅地の有効面積が減ることもあります。

その結果、相続評価以下でしか売れないこともありますが、相続まで持ち続けても路線価が下がり、建売住宅の需要が減るなどマイナス要素が大きくなります。

Ｈさんにこうした状況を説明すると、３か所とも売却して借入返済をする決断をされましたので、売却を進めることになりました。