メディア出演

現金を不動産に変えると相続税評価額が下がり、節税に有効
節税対策としてアパート経営やマンション購入の動きが活発化

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この度、株式会社 夢相続　代表取締役　
公認不動産コンサルティングマスター 不動産有効活用専門士
相続コーディネーター　曽根恵子が取材協力致しました。

ブルームバーグ　2014年10月30日 掲載

 10月30日（ブルームバーグ）：来年の相続税引き上げを控えてコンサルタント会社の夢相続（東京都中央区）は、週１回以上のペースで個人向けに対策セミナーを開いている。2001年の設立以来、回数は最も多く、電卓片手に耳を傾ける80代の夫婦もいる。曽根恵子社長は、「節税ニーズが増している」と話す。

セミナーに参加した会社員の平野健一さん（55）は、現金を不動産に変えると相続税評価額が下がり、節税に有効だとの説明を聞いた。「えっ、という感じで、ちょっと驚いた。2000万円で買ったものが40％でいいとか聞くと、そうなのかと思って」。

来年の相続税改正で、基礎控除の定額分は現在の5000万円から3000万円に、相続人数に比例した分は１人1000万円から600万円にそれぞれ引き下げられる。相続人が１人の場合の控除額は6000万円から3600万円となり、資産4000万円でも新たに課税される。富裕層を主な対象としてきた相続税は対象者の裾野が広がり、課税額も増えるため、節税対策としてアパート経営やマンション購入の動きが活発化している。

みずほ総合研究所経済調査部エコノミストの齋藤周氏は、節税で貸家経営に動くのは従来は資産２億円超の層だったが、来年以降「立地次第で１億円クラスの人でも可能性がある」と指摘。貸家着工は年１万5000戸強増え、2013年比では4.5％の押し上げ効果があると試算する。ドイツ証券の大谷洋司シニアアナリストは、「今後の消費増税がもたらすマイナスの影響をある程度相殺する可能性がある」と話す。

アパート経営

曽根社長は、資産を現金の形で保有するよりも「住宅を購入して賃貸すれば、財産評価を下げることが可能になり、相続税を減らすことができる」と指摘する。課税に際し更地は時価の８割程度の路線価で評価され、賃貸住宅を建てると借地権の発生で評価額はさらに６割程度まで減額。また、建物は時価の約４割の固定資産税評価が適用され、賃貸していれば、さらにその７割程度で評価されるという。

東京・足立区一ツ家はかつて畑作地帯だったが、現在は住宅の合間に駐車場やコンビニが点在する宅地だ。46軒あった農家は今や１軒だけ。西野実さん（65）の実家は花栽培農家からの転業組で、駐車場を経営している。27年前に亡くなった父から広大な不動産を主に相続した母は88歳。西野さん自身も相続を考えるようになった。

「景気悪化で駐車場を借りる人が減った」と悩んでいたところに、２月に相続関係の賃貸管理会社の関係者に会い、来年の増税を意識し始めた。駐車場よりも収益が上がり、節税にもなるとして、9200万円のローンを組み賃貸マンションを建てることにした。「古くなったり、入居者が減れば賃料を下げないといけない」と考え、規模を６世帯に限定。今では「相続税への不安感は解消された」と、西野さんは言う。

第一生命経済研究所の熊野英生首席エコノミストは、相続税対策の賃貸住宅について、人口が増加している時代には「非常に有効なやり方と言われた」のに対し、現在は「人が入らなくて困っているという話をよく聞く」として、注意を促す。こうした不安に応えるため、不動産会社エイブルの梁瀬泰孝社長は、空き室を外国人観光客向けに宿泊施設として活用するなどのサービスを検討している。

シニア層

野村不動産が７月に230戸を即日完売したＪＲ立川駅前のタワーマンションは、60－70代が３割以上を占めるなど、シニア層の購入が目立った。広報部の大西健一氏は、「周辺にお住まいの方が購入し、ゆくゆくはお子さんにという話を聞く」と指摘。好調な売れ行きの背景として「相続税対策も要因の一つ」とみている。

相続税評価は土地よりも建物の方が低く、超高層のタワーマンションも手掛ける住友不動産販売は、「タワーマンションは、土地上部の空間を最大限に活用しているので、価格における土地代の割合が少ない」と指摘。通常のマンションより評価額は低い傾向にあり、節税効果の大きさをアピールしている。

住宅・不動産業界は関連サービスを開発しており、大和ハウス工業はグループ会社の日本住宅流通を通じて、最大３億円の相続税立て替え融資を昨年11月から開始。相続税を払えない人を対象に融資し、後で不動産売却で資金回収を図るか、不動産を買い取る。三井不動産リアルティも９月から、最大で１億円の相続税つなぎ融資を始めた。

２人に１人

ＦＰ総合研究所によると、相続人が１人で課税価格が5000万円の場合、これまでは課税されなかったが、来年からは160万円の相続税（税率15％）がかかる。みずほ総研の齋藤氏は「基礎控除が40％引き下げられる上に、都市部では地価上昇で評価額も上がり、これまで相続税を払わなくてよかったのに新たに払わないといけない人は相当数増える」とみている。

税理士法人レガシィの調査によると、地価上昇の目立つ都内では相続税申告対象者数は14年の約２万6600人から、改正後は２倍の約５万2400人に増える見込み。申告者（相続人）は、亡くなった人のおよそ「４人に１人」の割合だったのが、改正後は「２人に１人」となる計算だ。実際に課税されるのは「５人に１人」という。

財務省の試算では、年死亡者に占める課税割合は4.1％から約６％に上昇する見通し。不動産鑑定のフジ総合鑑定の藤宮浩社長は、「親が都内に自宅と多少の金融資産を持っている50代、60代の方から、相続税はかかるのかといった相談は間違いなく増えている」と話す。

貯蓄から不動産へ

財務省のデータによると、相続税税収はバブル崩壊に伴い93年度の２兆9377億円をピークに減少傾向が続き、14年度は１兆5450億円の見込み。相続増税で年2780億円の税収増が見込まれている。バブル崩壊後の地価下落で税負担が軽減しており、同省は増税理由について「相続税の再分配機能の回復」を挙げている。

改正後の相続税の最高税率は55％（現行50％）に引き上げられ、太陽グラントソントン税理士法人によると、日本の最高税率は世界最高レベルとなる。財務省主税局出身の森信茂樹・中央大学大学院法務研究科教授は、その背景について「日本は平等志向の国。セレブには一部に憧れはあるけれど、あまり望ましいと思っていない」と指摘する。

消費者庁のデータでは、60代以上の平均貯蓄額は約2200万円と、30代の約570万円や40代の約1000万円を大きく上回る。ドイツ証の大谷氏は、1600兆円の家計の金融資産について、「大半を持っているのが高齢者なので、相続増税はそれを動かすインセンティブになる」と指摘。現・預金から不動産に移し替えれば、経済活性化につながるとみる。
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