【コラム・土地活用事例】駐車場を高齢者住宅へ

2020/09/29

【コラム・土地活用事例】駐車場を高齢者住宅へ

概要・世帯数　有料老人ホーム　50床
家族構成　母親（大家さん・70代）・長男（Ｆさん・40代・土地共有）
　　　　　推定相続人・子ども３人
目　　的　母親の相続対策
事業資金　借入
当初の相続税予想額　４３１５万円→　対策後の相続税予想額　０万円
節税効果　４３１５万円　　相続税の納税が不要になった

●コンサルの視点から

◇相続対策を兼ねて土地の活用を検討
所有地（約５００坪）を駐車場とし、長男が運営を任されていましたが、近年は不況の影響もあり、年々収入が下がる一方でした。
父親の財産の半分を相続した母親に相続が発生したとき、さらに相続税がかかることが想定されましたので、母親の相続対策をすることを前提として遺産分割を提案。ただし、駐車場の土地を全部母親が相続してしまうと財産の半分以上になってしまうため、駐車場運営を任されてきたＦさんと共有で相続するよう調整しました。

◇安定収入の見込める活用法を提案
母親の相続対策といえども、土地を共有するＦさんの収入源でもあり、長期的に安定収益が確保できる計画にするため、さまざまな視野から土地活用を検討しました。この土地は郊外にあり、戸建て住宅が多く、単身者用の賃貸物件の需要が少ないエリアです。土地が広いだけに一体で活用すると大きな節税効果が得られますが、大きな賃貸住宅を建ててもまとまった賃貸需要を得られるか不安だと判断し、高齢者住宅を選択しました。

◇地域に社会貢献したいという希望も叶える
高齢者住宅も、通常の賃貸住宅と同様、大家さんは建物を貸すだけです。高齢者住宅の設計に慣れたところに依頼をし、建物の設計と同時進行で運営者探しを行いました。たまたま近隣の総合病院が高齢者住宅の運営にも乗り出すタイミングに合い、よい条件で借りてくれることになりました。設計段階からテナントが決まり、病院側の希望も取り入れた設計ができるなど、双方が納得できる進め方ができたと言えます。
Ｆさんは、地域社会に貢献できるような施設をつくりたいと常々言っておられましたので、そうした想いにも応えることができた事例になりました。

●大家さんより

◇「入居してよかった」と言ってもらえる嬉しさ
土地活用をするのであれば、ありきたりの賃貸住宅ではなく、建物を建てることによって、地域社会に貢献できるものにしたいと漠然と考えていました。それが、高齢者住宅の提案をもらったことで明確になりました。母親の相続対策を通してそれができることも有り難く、決断に至りました。病院が運営してくれることも安心感となりました。高齢者住宅の入居は時間がかかると聞いていましたが、ほどなく満室になり、あらためて需要の多さがわかり、建ててよかったと実感しています。入居されている高齢者の方やそのご家族からも、直接「入居してよかった」と言っていただく機会があり、オーナーとして大変嬉しく思います。また、駐車場経営をしていたときよりも収益が安定し、将来設計も立てやすくなったのも非常によかった点です。

◇駐車場の管理から設備点検へ
父親が亡くなるまでは駐車場経営でしたので、毎日、駐車場内の事務所に出向いて管理をしていました。それが現在は、オーナーとして、高齢者施設の設備点検等の業務に変わりました。
もともと機械いじりは得意でしたが、毎日足を運んで設備等の点検をしているので、ある程度の修繕だったら一通りこなせるようになりました。今後も入居いただいている方のために、自分でできることならば、手間暇かけて手を加えていきたいと思っています。

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