【マンション経営ラウンジ】不動産を購入して、贈与すれば節税が加速する！

2019/09/27

【マンション経営ラウンジ】不動産を購入して、贈与すれば節税が加速する！

●財産を減らしてできる節税対策

財産が少なくなれば、当然、相続税も減らせます。生前にできる相続税の節税対策として財産を減らしておけば確実な節税になります。「財産を減らす」といっても、本当に財産がなくなってしまうのではなく、子供や孫に財産を先渡しする方法として「贈与」をすれば、相続まで待たずに財産を先渡しでき、節税にもなります。
通常の贈与には贈与税がかかりますが、贈与税がかからない特例がいくつもあるので、税金の負担をせずに財産を前渡しすることができます。

●現金は貯めておくより贈与しよう

多くの方は子供や孫に財産として現金を残すため、自分たちは節約してでも、何千万円も、中には億単位で銀行に貯めておられ、「相続税がかかっても現金があるから払えるので安心だ」と言われます。
ところが、今や預貯金は、かつてないほどの低金利となり、増える財産ではなくなりました。そして、金融機関に預けてある残高がそのまま財産評価となり、節税できないため、貯めてきた預金にそのまま相続税が課税されて、相続になったとたんに減ってしまいます。それならば、生前に適した方法で現金を贈与すると確実な節税効果もあり、子供や孫が必要な時期にお金を活かすことができるのは互いのメリットになるでしょう。

●不動産で贈与すると節税効果は高い

贈与を活用するとき、現金贈与は確実な節税効果があるということがわかりますが、不動産を贈与する方法を取れば、現金以上に節税効果は高まります。現金は贈与する金額に対して贈与税が課税されますが、不動産の評価は時価よりも低い評価方法となっているためです。よって、現金を贈与よりも不動産で贈与するとより多くの価値ある財産を渡せるのです。
なぜかというと、土地の評価は時価（公示価格、売買されている価格）を100％とすると、贈与や相続の評価となる路線価は時価の８０％程度とされており、賃貸していると借地権、借家権を考慮すると土地と建物の評価が時価の半分から３０％程度に下がるのです。
こうした評価の違いを利用すると、不動産を贈与することで２倍から３倍の価値がある財産を渡すことができます。ただ銀行に預けて現金を残すのではなく、賃貸不動産を購入して評価を下げて贈与する方法もあるのです。

【事例】購入、贈与

Ｏさんの夫は８０代で、自宅とアパートを所有しています。Ｏさんもまもなく８０歳になり、子供は娘１人なので、相続税が気になりはじめました。そこで、夫の財産について相続税の試算をしてもらったところ、１０００万円以上の相続税がかかることが判明しました。
配偶者の税額軽減を適用すれば、Ｏさんが相続する場合は相続税の納税は不要な範囲の財産ですが、Ｏさんにも預金があります。子供は娘がひとりで、基礎控除が少なくなるため、配偶者の特例を活かすことが、相続税の負担増にもなりかねません。
この機会に、どちらに相続が発生した場合でも、相続税の不安がないように対策をしておきたいと思い立ちました。また、娘には２人の子供がいて、これからまだまだ学費などの教育費がかかりますが、娘婿が転職したこともあり、収入が多くないということも聞いているため、早めに財産を活用できるようにしてやりたいとも考えました。
まずは、夫の相続対策として、預金を解約して５２００万円でワンルームマンションを２戸購入して、節税をしました。これにより、相続税は約半分程度に減額できましたので、小規模宅地等の特例をつかえば負担はさらに減らせます。
アパートは年数が経っているため、修繕費がかかることが不安材料になりそうだす。そこで、この機会に新しい賃貸住宅にするためにも、アパートを２２００万円で売却しました。そして、諸費用などを差し引いた２０００万円で別の立地にワンルームマンションを購入して、その後、娘に贈与しました。相続時精算課税制度を利用することで贈与税の負担はありません。そうすることで娘にはローンのない不動産から家賃収入が入るようになり、生活に余裕が生まれました。残る２つのマンションもいずれ時期を見て、孫に贈与をする予定です。また、残る現金で生命保険の２人分の非課税枠１０００万円分の契約もして、節税効果を高めました。

［対策前財産評価１億３１００万円　相続税１３８０万円］
　財産の内訳　自宅　土地、建物　　　　３９００万円（２００㎡）土地３５００万円
　　　　　　　アパート土地、建物　　　２２００万円（１３０㎡）
　　　　　　　預貯金　　　　　　　　　７０００万円　
　　　　　　　　　　　　　　計　　１億３１００万円　
　基礎控除（相続人２人）　　　　　　　４２００万円
　課税財産　　　　　　　　　　　　　　８９００万円
　相続税　　　　　　　　　　１３８０万円

［対策後　相続財産６８６０万円　相続税２９９万円］
　財産の内訳　自宅　土地、建物　　　　３９００万円（２００㎡）
　　　　　　　アパート土地、建物　　△２２００万円（１３０㎡）・・・売却
　　　　　　①購入マンション　　　　　１５６０万円・・・５２００万円の３０％
　　　　　　②　同　　　　　　　　　　６００万円・・・相続時精算課税贈与
　　　　　　　生命保険　　　　　　　　１０００万円・・・非課税１０００万円
　　　　　　　預貯金　　　　　　　　　　８００万円
　　　　　　　　　　　　　　計　　６８６０万円
　基礎控除（相続人２人）　　　　　　　４２００万円
　課税財産　　　　　　　　　　　　　　２６６０万円
　相続税　　　　　　　　　　２９９万円
　　　　　　　※小規模宅地等特例を使えば０万円　自宅土地８０％△２８００万円

【節税額】１０８１万円　　　※小規模宅地等特例を使えば１３８０万円