【マンション経営ラウンジ】空家は売却、区分マンションふたつに

2019/09/20

【マンション経営ラウンジ】空家は売却、区分マンションふたつに

●空き地では節税できない、土地を残すなら活用して収益事業を

空き地は活用しないと不良資産にもなりかねません。その土地から収益が生まれないと固定資産税は持っているだけでかかってしまうため、持ち出しとなるからです。また、相続を考えても、空き地は相続税の減額要素がありません。土地は建物を建てて住んだり、貸したりしないと評価が下がらないのです。
アスファルトや砂利敷きに整備した貸し駐車場であれば、相続では貸付用小規模宅地等の特例を適用することができ、200㎡、50％の評価減を選択することができますが、それ以外は評価減をすることはできず、固定資産税も下がりません。駐車場は更地ですので、空き地とおなじ１００％評価で減額の要素はないのです。

●空き家のままでは負担になる

全国で空き家が増えて問題になり、平成２７年２月に　「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家対策特措法）が可決されました。老朽化して倒壊しそうな空き家や防犯上の不安が生じるような空き家に関しては、行政より解体命令が出せるようになったのです。そうなると、今まで建物が建っていれば、土地の固定資産税は６分の１とされていた優遇措置が撤廃されますので、固定資産税は一挙に６倍になります。
活用していない空き家は建物を解体しただけでは、固定資産税が６倍の負担増になるため、土地の再活用や処分、組み替えなどまで、検討する必要があります。

●持ち続けるより資産組み替え。借入のない賃貸事業ができる

いまでは多くの土地を持っていることが財産でとされてきましたが、活用できていない土地は負担になります。これからは多くの土地を持つよりも、形を替え、評価を下げて、固定資産税や相続税を節税しながら、収益をあげて所有することが財産となります。
資産組み替えのメリットというのは、売却したお金を原資として賃貸不動産を購入しますので、借り入れをすることなく、節税効果が出せることです。
不動産が多い場合は、資産組み替えをして財産をコンパクトにします。預金が多い場合は、賃貸不動産を購入して評価を下げます。このように形を変えて、基礎控除の範囲内に収まることを目指してバランスを取るように対策をします。

●【事例】資産組み替え・空き家の実家を売却、賃貸不動産に替えた　三崎さん

［ご家族の状況］
○依頼者　　　三崎さん（男性・70才代）　・職業　無職
○家族関係　　夫（本人）、妻、娘２人

三崎さんは長男ですが、同居することなく、実家は両親が２人住まいをしてきました。妹も嫁いでおり、父親が亡くなったあとは、母親は１人暮らしとなりました。亡くなる数年前は、介護施設で生活をし、９０代で亡くなりました。
実家は、三崎さんが相続し、数年になりますが、自分で購入した家に妻と２人で住んでおり、実家に戻って住むという選択肢はありません。立地もよく、現在の住まいよりは広いのですが、建物が老朽化しており、相当な費用をかけてリフォームするか、建て直すかしないと住めない状況にあります。
ここ数年、なんとかしなくてはと思ってはいましたが、まだ、両親の荷物が大量にあるため、片づけすらできず、結局は空き家のままとなっていました。しかしながら、相続税の基礎控除が下がったことや、仕事もリタイヤして時間の余裕ができたこともあり、思い切って対策をすることにしたのです。
相談すると三崎さんの財産は１億８０００万円と試算され、相続税の負担もあることがわかりましたので、売却して、その範囲で節税対策用に別の賃貸不動産を購入することにしました。土地が広いため、建て売り用地として不動産会社が買い取ることになり、建物もある現況のまま売却することができました。その後、ほどなく、購入物件も決めることができ、一年かからずに売却、購入の相続対策を済ませることができたのです。将来、娘2人に渡せるようにと区分マンションを二部屋購入しています。

［対策前財産評価１億８０００万円　相続税２２００万円］

財産の内訳	自宅　土地、建物	５５００万円（１８０㎡）土地４７００万円
	実家　土地、建物	６８００万円（３００㎡）
	預貯金、有価証券	５７００万円
	計	１億８０００万円
基礎控除	（相続人３人）	４８００万円
課税財産		１億３２００万円
相続税		２２００万円

［対策後　相続財産１億３２４０万円　相続税１１７７万円］

財産の内訳	自宅　土地、建物	５５００万円（１８０㎡）土地４７００万円
	実家　売却	△６８００万円
	購入　区分マンション	＋２０４０万円　売却価格の30％土地680万円
	預貯金、有価証券	５７００万円
	計	１億３２４０万円
基礎控除	（相続人３人）	４８００万円
課税財産		８４４０万円
相続税		１１７７万円