【相続実例コラム】土地活用：駅前の土地を残すことが夢だった田代さん

2020/05/28

【相続実例コラム】土地活用：駅前の土地を残すことが夢だった田代さん

●田代家のプロフィール
駐車場は納税用地

・相続人関係図
被相続人　　父（農業、不動産賃貸業）
相続人４人　母（農業）
　　　　　　長女（独身、塾経営、両親と同居）
　　　　　　次女（結婚して他家へ嫁ぐ）
　　　　　　三女（独身、塾経営、両親と同居）

田代家は先祖代々からの土地を所有する農家です。田代さんの両親は、近所にも評判の働き者で、コツコツ仕事をして畑を増やしてきたということです。ほとんどの土地は自宅近辺にあり、半分程度は生産緑地として指定してあります。これまで、父親はアパートを３棟建てていますが、他は駐車場として賃貸しています。相続になったらいつでも売れるようにという配慮からで、家族にもそう話していました｡
田代家の主な土地は、私鉄の駅をはさんで両側に位置しており、どちらも駅前です。
以前はその一帯は田代家の畑だったとのこと。田代家の土地を分断する形で駅ができることになり、父親は役に立つのならということで協力したのでした。土地は減りましたが、お陰で駅の両側は田代家の敷地となり、駅前という立地を得て、価値が上がりました。
父親が体調を崩して入院するようになり、相続が心配になった田代さんは、農協で紹介された税理士に相談するなど準備を始めましたが、しばらくして父親は亡くなったのです。
田代さんの親戚で、こちらで相続申告のお手伝いした方があり、相続税が安くなったということで、田代さんにもぜひ頼むようにと紹介してくれました。やはり相続税はできるだけ安くしたいという希望です。父親が苦労して増やしてきた土地だけに、なるべく田代家に残せるような相続にしたいという希望でした。具体的な分割の仕方も提案してもらいたいということでした。

●相続コーディネートのポイント

・遺産分割・・・節税と二次相続の両方を考える
節税のために、配偶者の特例を最大限に生かし、納税の負担が最小限になるように配慮をした遺産分割案を提案しました。今回の節税を目指すことは当然ながら、母親には二次相続のための節税対策ができるようなことを視野に入れなければなりません。
まずは誰がどこを相続するかを決めます。次ぎに、配偶者の税額軽減の特例を最大限に利用するため、母親の相続する割合を全体の財産の49.98％としました。この割合に調整するには農地の一筆を長女と共有にし、評価の決まり具合で申告の直前に持ち分割合を決めました。

・評価・・・土地を有効宅地率で評価
大きな土地は、広大地として評価をしますが、それ以上の評価減をする場合は、宅地として区画割り図を作成して有効宅地率を出して評価をしたほうが効果的です。そうすると道路になる部分やゴミ置き場、公園用地などの公共用地となる部分が必要になるため、全体の65％程度が有効宅地となり、残りは潰れ地として評価をしなくてもよくなります。これで減額ができますが、田代家の土地は2000坪、1000坪と大きな土地があったことから、土地全体を測量し、有効宅地率を出して減額しました。

・納税・・・一番遠い駐車場を物納
財産の中には納税に足りるだけの現金はありません。亡くなった父親は駅前の土地は納税用にすればいいというのが口癖でしたから、家族はそれでも仕方ないという気持ちはありましたが、母親の本音は一番場所のいい駅前の土地は残すのが夢だとうち明けて下さいました。そこで、自宅から一番離れた450坪の駐車場を物納して、相続税の約40％の納税を済ませました。

・納税・・・相続税の残りは銀行借入、有効利用の賃料で返済
残りの相続税は、銀行借入をし、納税を済ませました。延納金利よりも銀行の金利負担の方が少なかったからです。そこで、残したかった駅前の駐車場を有効利用することにしました。賃料収入の中から相続税の借入返済もするような計画としました。

☆資産価値を高める対策１・・・駅前で残したかった土地を有効利用
１階はコンビニエンス、歯科医、美容院等が入る店舗、2～5階は1ＬＤＫ、2ＬＤＫの賃貸マンションが32世帯という計画です。駐車場は立体として、以前と同じ程度の台数を確保することにしました。駅前という立地もあり人気も高く、十分に採算が採れる事業です。銀行融資も問題なく進み、建築費と相続税の延納分を返済しながら、土地を残していくことができます。これは今回の納税対策ながら、既に配偶者の節税対策がスタートしていることでもあります。

☆資産価値を高める対策２・・・耕作しない生産緑地を有効利用
駅前にある2000坪の生産緑地は田代さんが相続しましたが、農家を続けるつもりはないというお気持ちでした。そこで、相続を機に生産緑地を解除して、有効利用をする計画を立てました。駅前という立地を生かし、街に貢献しながら、田代家の財産として維持していけるようなものを考えると近隣住民の生活の利便を図る店舗と長く住める賃貸マンションにすることをコンセプトとして事業が完成しました。

●相続の価値はココ！

○遺産分割
配偶者の相続割合を全体の財産の49.98％とぎりぎりまで調整した節税効果を高めた
母親の二次相続ができることを視野に入れた分け方をする

○評価
土地全体を測量し、有効宅地率で評価
土地を測量したあと宅地の有効宅地率を出して減額評価をしたほうが効果的

○納税
自宅から一番離れた450坪の駐車場を物納し、相続税の約40％の納税を済ませた
残りの相続税は、銀行借入をし、納税を済ませた

○資産継承
駐車場にしていた土地には店舗と住居が入るビルを建てて有効利用、収入は以前の５倍になった
駐車場は自走式の立体駐車場にし、以前と同じ程度の台数を確保した
生産緑地を解除して、有効利用し、街に貢献しながら、財産として維持しくようにした

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