【節税の教科書】【生前】兄姉弟の不動産の共有を解消した山川さん

2022/09/06

【節税の教科書】【生前】兄姉弟の不動産の共有を解消した山川さん

◆財産とご家族の状況

●依頼者　　山川さん（女性・４０才代）・職業　主婦

●家族関係　被相続人　母（予定）　長女、次女（本人）、長男

●財産の内容　自宅不動産（共有）、戸建賃貸、テラスハウス、預貯金

◆状況

相談者の山川さんのご実家は都内の閑静な住宅街にありますが、現在は結婚して関西で生活しています。現在、実家は母が現在一人で暮らしています。自宅の敷地内に賃貸物件が２棟あり、好立地のため安定した収入が定期的に入ってきます。生活自体は今のところ問題はありませんが、その自宅の土地は２筆に分かれていて、母と姉弟３人の共有名義になっています。

現在は元気な母とはいえ、８０歳を超える高齢です。また知人から共有不動産の相続は良くないと聞いており、このまま共有で所有して問題は無いかと相談に来られました。

◆課題

すでに他界している父の相続時に、自宅の土地２筆を母と姉弟３人で法定割合の共有で相続しました。現在はその土地に自宅と賃貸住宅が２棟建っている状態です。母も高齢となり、相続を迎えた場合、２筆の土地の上に３棟の建物が建っている不動産を相続することになります。自宅を含め、土地・建物と金融資産を合わせると相続税が１，０００万円ほどかかる資産です。相続税の基礎控除を超えているため、生前からの節税対策を検討する必要もありますが、一番の問題は共有名義の不動産の相続です。不動産の共有は金融資産のように均等に分ける事が難しいため遺産の分割時に相続人間でトラブルになりやすいと言えます。

山川様のご実家の場合も同様で、母の生前中に共有を解消しておく必要があると考えました。

◆生前対策の提案と見込める効果

◇姉弟が土地建物を各１箇所ずつ相続できるようにする

建物が３つに対して土地が２筆のため、土地を各相続人が１筆づつ相続できるように３筆に分筆します。そして、各々取得する不動産が相続時に単独で取得できるように姉弟がお互いの土地に有している持分を交換します。

そうすることで、母の法定割合１／２と各々姉弟の持分１／２となります。

また、分筆の際はお互いの土地の評価額に差が出ないように評価することがポイントです。

◇母に公正証書遺言を作成してもらう

２筆の土地を３筆に分筆することで、土地建物が１箇所づつとなり、姉弟が１箇所づつ相続できる形になりました。

あとは母が、それぞれ姉弟に相続させる旨の公正証書遺言を作成します。

そうすれば母の相続時に、各人が単独で不動産を相続することが可能となります。

このように、生前に複雑な不動産の共有問題を解消することで、相続争いを未然に防ぐことができます。

◆ここがポイント

・建物の利用区分に併せて土地を分筆する

・各人が単独で不動産を相続できるように持分を交換する

・公正証書遺言を作成し未然に相続争いを防ぐ

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