【相続実例コラム】テナントを売却して相続税が1,000万円になってしまった笠原さん。一棟マンション購入で0円に

2020/09/30

【相続実例コラム】テナントを売却して相続税が1,000万円になってしまった笠原さん。一棟マンション購入で0円に

笠原さんの家族は夫と長男が1人。現在の夫とは10年前に再婚し、前夫とは15年前に死別しています。長男は前夫との子です。現在の夫と養子縁組をしていますが、あまり仲が良くありません。長男は結婚し、笠原さんの自宅とは別の場所に家を構えています。最近身の回りに変化がおき、将来に漠然と不安を持ち、相続相談をしようと思ったのが、笠原さんが、当社に相談に見えたきっかけです。

●1．一見、安泰に思える笠原さんの問題点

笠原さんに話を聞くと、次の問題点が浮かび上がってきました。

1-1 テナントビルを売却し、相続税が1,000万円に
笠原さんの夫は東京の一等地に小さなテナントビルを持っていました。利回りは4%で、ビルの名義は夫です。コロナウィルス感染拡大のため事業用賃貸物件の解約が相次いでいる、というニュースを聞き、不安になったことと、建物が老朽化してメンテナンスが大変であることを理由に、笠原さんの夫は、数カ月前に売却に踏み切りました。
買い手はすぐにつき、1億5,000万円で売却が決まりました。手元にお金が入ってきたのはよかったのですが、多額の譲渡所得税がかかりました。このまま現金で持ち続けると、相続になった際は、約1,000万円の相続税がかかることが分かりました。

1-2 娘VS母、親戚が揉める可能性が高い
笠原さんには実兄がいて、妻と4人の子どもと一緒に笠原さんの自宅の近くに暮らしていました。笠原さんの夫は養子の長男と不仲なのもあって、その4人の子どもを大変可愛がり、子どもたちは「おじさん」と言って笠原さんの夫を大変慕っていたそうです。実兄は、まだ60代でしたが、先日、突然亡くなってしまいました。
笠原さんはもちろん、夫も大変悲しみ、まだ、学生である4人の子どもと、妻の行く末を心配しています。近頃、笠原さんの夫は、自分の財産を、笠原さんと実兄の子、4人に相続させたいと話すようになったそうです。夫の気持ちも分かりますが、これでは、長男と揉めてしまいます。

●2．相続実務士のアドバイスは？

相続実務士としてアドバイスしたのは次の2つです。

2-1　保有資産の構成を常に意識して
笠原さんは、1億5,000万円の資産価値がある不動産を持っていましたが、売却すると、譲渡所得税が発生します。また、現金として保有することで、額面通りの相続税評価額となります。笠原さんが売却した理由は、テナントの空室リスクと老朽化でしたので、売却は間違っていませんが、現金で所有せずに、別の不動産を購入するほうが、相続税対策にもなり、家賃も入ってきます。資金は金融機関で借入することでさらに評価減されます。例えば、立地のよい、区分所有マンションを購入すれば、所有していたテナントの利幅程度の利益は確保できるうえ、「貸家建付地の評価減」などの、控除が受けられます。

2-2　公正証書遺言は法定相続分より優先される
相続において、財産を法定相続人に、法定相続分通りに分けなくてはならないと思っている人が多くいるようですが、それは、間違いです。法的に有効な遺言や、遺産分割協議で相続人全員が同意した場合などはそちらが優先されます。
そのために、笠原さんの夫が、姪や甥に財産を分けようという気持ちを尊重しつつ、遺言書で遺贈することを記載しないと実現させることはできません。さらには、長男にも財産を分ける旨の遺言書を作ることをおすすめしました。笠原さんは「現金を保有していることに、漠然と不安を感じていました。今回私たち夫婦が今後、どうしていけばよいかが分かり安心しました」と言っていただきました。

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