【相続相談事例】二世帯住宅の名義は？父親も入れる？

2022/03/23

【相続相談事例】二世帯住宅の名義は？父親も入れる？

二世帯住宅を建てたい

Ａさん(３０代・男性)のＡさんが、二世帯住宅を建てる際の名義について
相談に来られました。

Ａさん夫婦は３０代で、まだ子供はいないので、共働きをしています。
現在は職場に通いやすいエリアで賃貸住まいだといいます。

両親は６０代で、夫婦二人で生活をしていますが、その家が道路計画上となり、
国に５０００万円で買収されることが決まりました。

そのため、住み替えをしなければならず、両親の年齢を考慮して、一人息子の
Ａさん夫婦が一緒に住めるよう二世帯住宅を購入することにしました。

資金計画

探し始めてほどなく希望にかなう中古住宅がみつかり、価格は１億２０００万円。

購入するには、資金を用意しなければなりませんが、
自宅の売却代金５０００万円、４年後の父親の退職金３０００万円が主な原資となりますが、
現在手元にはありません。

そこで、Ａさん夫婦が金融機関から借り入れをすることにしましたが、名義をどうすればいいか、
相続税も視野に入れて決めるようにと、金融機関から言われて困ってしまったということです。

名義はどうする？

父親の財産は自宅と預金、退職金を合わせると約１億円。基礎控除は超えます。
そこで、住み替えの機に、相続税の節税もすることができれば安心です。

二世帯住宅の購入について考えると、最終的な資金の内訳は、父親８０００万円、
ローン４０００万円(Ａさん２５００万円、Ａさんの妻１５００万円)です。

最初は、Ａさん７５００万円、Ａさんの妻４５００万円のローンを組み、購入することは
できそうだということで、そのままの割合で登記することが一般的です。

しかし、その後、退職金と売却代金で８０００万円はローンを返済します。

父親の名義も入れる

そこで、お勧めしたのは「不動産に父親の名義を入れておくこと」です。

父親６７％、Ａさん２１％、Ａさんの妻１２％などの割合で共有名義にします。
最初は大部分がＡさん夫婦のローンなので、８０００万円は父親に貸し付けます。
すると父親の財産は不動産評価となりますので、相続税は減らせるのです。

ところが、Ａさん夫婦の名義とすると、父親は８０００万円を貸し付けることになり、
財産評価は減らせないのです。

こうした検証をすることで、Ａさんは評価の仕方がわかり、方向性が整理できたと、
とてもすっきりして帰られました。