【夢相続の相談実例】道路側から売却したのが失敗。価値があっても旗竿地は分けられない！

2020/04/13

【夢相続の相談実例】道路側から売却したのが失敗。価値があっても旗竿地は分けられない！

●土地を切り売りしてきた

Ｍさん夫婦は７０代。長男のＭさんと養子縁組したＭさんの妻も父親から相続した不動産をほぼ、２分の１の割合で所有しています。そろそろ自分たちの相続のことを考えたいと相談にこられました。
Ｍ家は戦前、祖父の時代に現在の土地を取得して開墾、農家として土地を守ってきましたが、戦後の混乱期を経て、経済的にも苦しい時代があり、少しずつ切り売りしてきたといいます。それでも、自宅と賃貸マンション、駐車場が一カ所にまとまってあり、それがＭさん夫婦の一番の財産です。

●道路側から売却して残りは旗竿地になった

Ｍさんの自宅は最寄駅から徒歩５分と近く、人気のあるエリアですので、３階建て１２世帯のマンションは常に満室で、賃貸事業は順調です。相続税の節税対策にと建てたものですが、築２０年になり、借り入れもほとんど残っていません。
自宅とマンションの建つ土地は３００坪あり、ほぼ半分ずつ利用して、ゆったり建ててあります。ところが、道路側から切り売りしていったため、公道には５メートルしか面していない旗竿地になったのです。

●価値があっても旗竿地は分けられない！

Ｍさん夫婦は４人の子供に恵まれました。同じ敷地のマンションに住む長男と近くに住む次男。長女、次女は嫁いでいます。それぞれ、孫にも恵まれて、円満なご家庭です。けれどもＭさん夫婦の悩みは、相続になったら４人の子供たちにどう分けたらいいかということです。
金融資産はそれほど多くなく、不動産９０％、現金１０％という割合でした。不動産はまとまった面積があるだけに土地と建物を合わせると約６億円にもなります。特例を適用すれば相続税はなんとか払えますが、課題はそれだけではありません。６億円もの評価となる価値のある不動産なのに、等分には分けられないのです。

●財産をどう分ける？

道路の形状からは土地を４つに分筆できる地形ではありません。自宅と賃貸マンションの二つに分けることは可能ですが、広い自宅を維持するには賃貸マンションの収入がないと難しいと言えます。
不動産を共有し、４分の１ずつ相続する方法は、権利は等分ですが、自宅やマンションに住む人と、そうでない人では不公平感があり、トラブルになりかねないため、お勧めできないことをアドバイスしました。
不動産を管理する会社を作って家賃を分ける方法も取れなくはないのですが、不動産の半分が収益のない自宅で、その維持のために家賃を投入しなければならないことも足かせとなります。いきなり、会社の名義にすることは難しいため、代表者が不動産を相続するとなると、孫の代で、相続や賃貸事業の運営で息詰まることは想像に難くありません。さらに迷路に入るようなことになるでしょう。

●道路側から売ったのが失敗

そもそも整形地だったのが、Ｍさんの代になるまでの間に、道路側から売却してしまったことが失敗だったと言えます。将来、子供たちに分けると言う発想がなかったのかもしれません。
しかし、現在は平等相続の時代で、６億円であればひとり１億５０００万円の財産を相続できるとなります。かりに、不動産を１人が相続すると想定すると、他の相続人に４億５０００万円の代償金を用意しなければなりません。それは負担が大きすぎ、実現不可能だと言えます。

●売却しかない

分筆も難しく、共有も課題があるとなれば、売却して換金、分けやすい財産に変えておいて、相続をしやすくするのが対策の優先順位と言わざるを得ません。Ｍさんご夫婦もなんとなくそうするしかないと思ってはいたが、やはり、そうですねということを言われていました。子供たちにそれをさせるのではなく、７０代の元気なうちに自分たちで決断をして、見通しをつけておくことがいいといえます。　具体策については「相続プラン」の委託を頂き、提案しながら、サポートさせていただくことにしました。