【相続実例コラム】孫の代まで考えて不動産を整理した新田さん

2020/09/18

【相続実例コラム】孫の代まで考えて不動産を整理した新田さん

新田さんは、自宅のほかにマンションと貸駐車場を所有しています。マンションは、知人が所有していましたが、支払いが滞り、差し押さえになった物件を救済のために落札しました。人のよい新田さんは、20年以上、無償で住まわせてあげていて、家賃はもらっていません。
駐車場は、実家があった場所で、分筆し、3人の兄弟で1筆ごと、土地の所有をしています。新田さんの家族は、奥様と長女です。自身が高齢になり、相続を真剣に考えるようになり、当社に相談に見えました。

●1．相続の際に困ること

相続をしたときに、新田さんのお子さんが困ると予想されることは何かを考えました。

1-1使用貸借だと不動産が売れない
不動産を無料で人に貸していることを「使用貸借」といいます。貸主と借主が同意しているのだから、一見、何の問題もなさそうに思えますが、相続の際は、不利になってしまいます。
契約を交わし、賃料が発生していれば、「貸家建付地、および、貸家の評価減」が適用になりますが、使用貸借では、この制度は適用にならないからです。新田さんのケースだと、1次相続では奥様が相続人になるために、1億6000万円まで相続税を課税しない、配偶者の税額控除が適用になるので、この特例を適用しなくても相続税は発生しませんが、2次相続で、使用貸借の状態のままにしておくと、相続税が発生することが分かりました。
また、売却を考えたときに「家賃をもらえないのに人が住んでいる」物件を誰か買ってくれるケースは非常に稀です。相続、売却、どちらのケースを考えても、使用貸借で誰かを住まわせるのは、得策ではありません。

1-2駐車場が「負動産」になってしまう
駐車場は、街中の生活道路沿いにあり、条件は悪くありません。しかし、新田さんが所有する部分は、道に接していないうえ、車が1、2台停められる程度の広さしかなく、単独では駐車場としての役割を果たしません。駐車場は共有状態にはなっていないものの、道路と土地が接していないために、父親の兄弟2人の土地と一体でないと、機能しないのです。現在は、舗装をし直すときも、駐車場を貸すときも、3人で相談して決めている状況です。もし、相続になってしまうと、相続人が増えてしまい、相談事があっても、話がうまくまとまらず、決め事に時間がかかる可能性が高くなります。

●2．解決へのアドバイス

最初に提案をしたのは、使用貸借している知人に、賃貸借契約を結んでもらい、家賃を受け取ることです。定期的に現金が手に入ることは、年金暮らしの新田さんにとって、安心材料となるでしょう。売却する際にも、家賃発生する収益物件にすることは、買手が見つかる可能性が高くなります。お金の絡むことは、入居している知人には切り出しにくかったようなので、不動産会社を間に入れることを提案しました。
駐車場用地に関しては、兄弟同士で話し合いがうまくいっていたとしても、その子どもたちの代になると、話し合いがうまくいくとは限りません。不動産を兄弟間で売買する、交換するなどをして、3人のうちの誰かの名義にするか、3人の兄弟が元気なうちに売却し、そのお金を分ける方法などをおすすめしました
。新田さんは、不動産管理会社に間に入ってもらい、賃貸借契約を知人と結びました。駐車場のほうは、兄に土地を買い取ってもらい、そのお金で、借入金を返済。賃料収入がある財産を残せ、負債をなくすことができ、「子どもによい財産を残せた」と、大変喜ばれました。

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