【節税の教科書】【生前】現金を不動産に替えた高山さん

2022/09/13

【節税の教科書】【生前】現金を不動産に替えた高山さん

◆財産とご家族の状況

●依頼者　高山さん（女性・５０才代）・職業　主婦

●家族関係　　被相続人　父（予定）　長女（本人）計一人予定　　　　　　　　　　　　　　　

●財産の内容　自宅不動産、貸店舗、アパート、金融資産

◆状況

高山さんは一人娘ですが、嫁いで親元を離れて生活しています。１０年ほど前に母親が先に亡くなり、現在は父親が一人暮らしをしています。父親は一人暮らしにも慣れ、元気に暮らしているので、今のところ不安はありませんが、９０代という高齢なので、相続のことも考えておかないと急なことがあったときに困ると相談に来られました。

◆課題

高山さんの父親はもと公務員で定年まで勤務して退職金や年金を受け取っています。実家は祖父から相続していますので、生活には困らないとは思っていましたが、今回初めて父親の財産を聞いてみると、賃貸業が成功したことと、金融資産を上手く運用した結果として金融資産が一億円近くあることを聞かされました。想像以上で高山さんは正直驚いたとのこと。

もちろん金融資産が多いのはありがたいのですが、何もしないで父親の相続を迎えると、相続税でほとんどの残らないのではないかと不安になっていました。高山さん自身は金融資産の運用に興味がないので、金融資産を相続しても父親のように運用できないのではと考えています。

◆生前対策の提案と見込める効果

◇節税のため現金を不動産に

そこで今からできる節税対策として提案したのは、金融資産の一部を立地の良い賃貸不動産を購入して資産の組換えを提案しました。

例えば分譲マンションの1部屋を購入すると金融資産が不動産に変わりますが、不動産の評価は購入価格ではなく、土地の路線価評価と建物の固定資産評価額の合計額が評価になります。大抵は購入額の半分以下となる場合が多く、評価額が下がった分だけ節税になります。

◇賃貸してさらに節税する

不動産を購入しただけで評価額が下がるため、一つの目的である相続税の節税は達成できています。さらにその不動産を賃貸すると、土地、建物ともに貸家建付地として評価することでさらに評価額が下がります。

高山さんは実家でアパートを所有していたこともあり、賃貸経営に悪い印象はなく金融資産を運用することに比べても抵抗もありませんでした。節税が見込めるならと不動産を購入して賃貸することを決めました。

そこでオフィス街や繁華街にも近く規模の大きい分譲マンションを紹介しました。大手の分譲会社で販売した物件ですから安心感もあります。分譲マンション仕様ですから、の賃貸マンション仕様よりもグレードも高く管理会社もしっかりしています。高山さんは気にいり父親に説明して購入しました。

賃借人も見つかり、家賃収入がある上に節税効果も得られます。最終的に相続税も当初の試算の半分程度となり、高山さんは少しほっとされました。父親の金融資産は減りましたが、家賃収入と年金収入で生活できることと、他にまとまった支出もないため、なんら不安はないとのことです。

◆ここがポイント

・現金で不動産を購入すると相続評価が下がり短期間で実行でき節税になる

・購入不動産を賃貸すれば貸家建付地評価になりさらに節税になる

・賃貸不動産は優位性のある物件を購入することで安定収入になる

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