【コラム・資産組み替え】空き地を売却、賃貸不動産に替えた春田さん

2020/10/02

【コラム・資産組み替え】空き地を売却、賃貸不動産に替えた春田さん

●ご家族の状況

○依頼者　　　春田さん（女性・50才代）・職業　公務員
○家族関係　　父、長女（本人）、長男

●相談内容

春田さんの母親は１０年ほど前に他界、その後、父親は自宅で独り暮らしをしてきましたが、８０代になると認知症が進み、１人暮らしに不安が出てきましたので、数年前から老人ホームに入所しています。
春田さんも弟も実家を離れて住居を構えていますので、同居する選択肢は作れそうにありません。定期的に様子を見に行ってはいますが、ともに仕事を持っているため、頻繁にというわけにはいかず、不安をかかえていました。そのうち、父親が家の中で転倒して骨折してしまい、入院し、退院後は自宅に帰らず、介護施設に入所しました。
その後もリハビリを続けていますが、自宅に戻れる可能性は低く、ずっと空き家になっていることも春田さんの心配事でした。今後どうすればよいか、弟と二人で相談に来られました。

●生前対策の提案と節税効果

■課題
・自宅が空き家で子供が同居する状況はなく、小規模宅地等の特例は使えない
・貸し駐車場は満車にはならず、固定資産税が払える程度で効率はよくない

■課題を解決する提案　　
［自宅をリフォームして賃貸する］
自宅は築年数が経っていますが、あまり経費をかけずに節税対策ができることを提案しました。父親が自宅に帰って住む状況は難しそうで、さらに春田さんも弟もすでに自宅を持っていることから、居住用の小規模宅地等の特例を使える状況はありません。
そこで、父親のお金で室内をリフォームすることで現金の消費は節税になり、賃貸することで賃貸事業用の小規模宅地等の特例を使えるようにします。

［貸し駐車場を売却して、収益マンションに買い替える］
父親が購入した土地は、将来、子供のいずれかが住むことを希望していましたが、立地的にことがかなわず、貸し駐車場として維持してきました。ジャリ敷きで１５台が止められる区画ですが、現在は、３分の１程度しか契約がなく、固定資産税がようやく払える状況となっています。
空き地のままでは自用地評価で減額はできないため、節税効果は見込めません。この土地に賃貸アパートを建てる計画も立案できますが、建築費の借入が必要となり、子供二人で運営するには課題があるため、売却して、分けやすくするために、二つの収益マンションを購入することを提案しました。

■対策実行後の効果　　相続税は、５８０万円節税できた
春山さんはお父さん、弟さんと相談の上、自宅をリフォームすることを決断されました。リフォーム後にすぐ入居の希望があり、家賃１７万円が入ることで、父親の施設の費用が捻出できるようになり、特例も使えるようになり、相続になっても節税できます。
貸し駐車場は売却する方向で父親が決断され、収益マンションを２つ購入できました。 これも組み替えにより、節税と収益増加の両方が実現しました。

☆ここがポイント
・自宅を賃貸すると賃貸事業用小規模宅地等の特例が使えるようになる
・更地は減額できないため収益マンションに組み替えして評価を下げる

●相続実務士より

春山さんは父親の意思も明確で、節税対策が進みました。そのまま対策せずに相続になっていれば父親の施設の費用や不動産の維持費などで預金が減るばかりで、相続税も下がりません。家族で協力できたからこそ、不安のない対策ができ、よかったと安堵しています。

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