【節税の教科書】【生前】評価の高い貸宅地を売却した高橋さん

生前対策

2022/09/15

【節税の教科書】【生前】評価の高い貸宅地を売却した高橋さん

◆財産とご家族の状況

●依頼者　高橋さん（男性・４０才代）・職業　会社員

●家族関係　　被相続人　母（予定）長男　二男（本人）長女　二女　三女　計五人予定　　　　　　　　　　　　　　　

●財産の内容　自宅不動産、貸宅地、畑、現預金

◆状況

高橋さんは五人きょうだいで、就職のため高橋さんと三女は上京して生活していますが、それ以外のきょうだいは実家の近くで暮らしています。５年位前に父に相続が発生したときは高橋さんが中心となって相続人を纏め相続税の申告を行いましたが、慣れないこともあり非常にご苦労されたようです。

その後は穏やかに生活していましたが最近になって母が体調を崩したのをきっかけに高橋さんは父の相続を思い出し、あの時の苦労は避けたいと思い母の相続が発生するまでに専門家のアドバイスを聞いて生前対策を行いたいと相談に来られました。

◆課題

高橋さんの父は大きな地主で、先祖代々から受け継いだ土地を売却しない事に誇りをもっている人でした。その上借金することに嫌悪感がありアパート、マンション等の生前対策は行ってなかったので、相続人である高橋さんは相続税の支払いにはかなりご苦労されたようです。ただ父の相続時には資産価値の高い不動産が多くあったので、評価額よりも高く売却することで時間はかかりましたが納税はできたようです。

しかし母が相続した財産は大半が貸宅地などの資産価値が低い不動産で、有効利用もしていないので二次相続の納税資金は心許ない状況でした。

◆生前対策の提案と見込める効果

◇貸宅地の契約内容を整理する

貸宅地の賃貸契約の期間は長くなります。その為、契約期間中に土地所有者、借地人とも相続が発生して契約者同士がいなくなるケースが少なくありません。高橋さんのケースでも、今まで父に全て任せていたので、土地賃貸借契約の不備が目立ち、契約期間、更新料の金額などの契約内容が高橋さんや母は勿論、借地人でさえも良く分からない状況でした。また隣地所有者との境界も未確定のままでした。そこで高橋さん、借地人、隣地所有者、測量士、弊社との立会の上で測量し境界確定をした上で借地面積を確定させ土地賃貸借契約書を蒔き直すことにしました。

◇貸宅地の売却を提案する

測量の作業中に貸宅地の売却の提案を行います。貸宅地は高橋さんから見れば自分では利用することができなく、しかも収益性が低い上に、毎年の固定資産税等の支払は所有者である高橋さんの母の負担になります。将来母に相続が発生すれば底地権割合で評価を計上しなくてはならないので所有するメリットは少ないといえます。

測量の立会時や土地賃貸借契約書の蒔き直しする機会に借地人に底地権の購入の話を持ちかけます。借地人にとっても底地権を購入することで所有権になりますので資産の価値が上昇しますし高橋さんにすれば貸宅地のままだと相続が発生した場合は納税しにくい財産ですが底地権を売却して換金化することで納税資金の確保が出来ます。高橋さんと借地人のお互いに利益ができることを説明し納得してもらったうえで底地権の売買を締結しました。