【それぞれの相続物語】（25）野菜作りを賃貸事業に変えて節税した山内さん

生前対策

2022/11/08

【それぞれの相続物語】（25）野菜作りを賃貸事業に変えて節税した山内さん

◆相続関係者

●依頼者　山内さん（男性・６０才代）・職業　農業・不動産賃貸業

●相続人（予定）　　妻、長男　長女　３人　　　　　　　　　　　

●財産の内容　自宅不動産、アパート、畑、現預金

◆農家の財産はほとんど土地ばかり

山内家は代々農家です。山内さんの父親は早く妻を亡くし、亡くなる２０年程前には隠居をしましたので、農業は山内さん夫婦が耕作してきました。

バブルの高騰期のころ、相続税が大変だということから、資産家である山内家には様々なアドバイスがあり、いろいろな対策をしてきました。農地の生産緑地や農地の生前贈与の他に、節税対策として銀行から建築資金を借入、アパート４棟を建てています。１億円程度が負債として残っていますが、空きもほとんどなく、順調に運営できています。

◆対策してもまだ相続税がかかった

父親が亡くなったときは、コーディネートを引き受けましたので、最大限の節税ができることをめざしました。自宅や隣接の畑は測量して地形を確定することで土地の評価を下げました。当初は２億円近い相続税がかかると試算されましたが、土地の評価や農地の納税猶予を組み合わせて納税額は８８００万円まで節税することができました。

◆納税のために土地が減った

父親の財産には納税に足りる現金は残っていないので、自宅に隣接する畑の一部を売却しなければ納税を済ませることができました。広い土地があるとはいえ、農家にとっては土地が減ることは苦渋の選択です。やはりできるだけ残したいのが本心でした。

父親の相続税のめどがついて、一段落したわけですが、長男である山内さんは父親の財産の約７０％を相続しておられます。６人兄妹で基礎控除も多かったのに比べ、山内さんの相続人は配偶者と子供２人。また、父親のときと変わらぬ相続税が課税されるのです。

また、父親の生前対策だったアパートの負債は徐々に減ってくることから、その効果は次第に薄れてきています。そろそろ次の対策を検討する時期にもきていました。

◆ビニールハウスを賃貸マンションに

山内さんの相続税を試算すると１億円以上になるため、とにかく節税対策が必要です。そこで、相続税の節税対策のために自宅に隣接するビニールハウスがある４００坪の畑に賃貸マンションを建設することを提案しました。山内さんはすぐに決断され、父親が亡くなった２年後には、賃貸事業がスタートしました。１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫの間取りで２４戸、オール電化でペットも飼える３階建ての賃貸マンションです。

総事業費は２億５５００万円で、家賃収入１７５万円から９５万円を返済し、手取りが８０万円。相続税の節税効果は３４００万円となり、資金的なゆとりも出ます。

まわりに３階建てはないので、いいものができ、節税対策もできてよかったと山内さんは、安心されました。

資産として長く維持できる鉄筋コンクリートの住宅を建てて維持していくことも必要な時代です。