【相続実務の事例】＜代々地主型＞鑑定評価や広大地評価で８６２１万円節税した前田さん（２ヶ所の土地に広大地適用、１ヶ所の土地に鑑定評価適用）

生前対策

2020/07/20

【相続実務の事例】＜代々地主型＞鑑定評価や広大地評価で８６２１万円節税した前田さん
（２ヶ所の土地に広大地適用、１ヶ所の土地に鑑定評価適用）
※小規模宅地の特例改正前、広大地の特例撤廃前の事例です

●相続データ

○被相続人　父（不動産賃貸業・８０代）
○相続人　２人（長女（本人）５０代、次女５０代）
○財産の構成　自宅、賃貸マンション、貸家、駐車場、預貯金、生命保険

●相続の状況

前田さんの父親は、幼少の頃に子供のいない母方の姉夫婦のところに跡取りとして養子にでています。姉夫婦はたくさんの土地を所有している代々の地主さんで、養父から土地を相続した後、父親は３０年近く前から貸家を建てて、賃貸業を営んできました。その後も、貸店舗や賃貸アパート、賃貸マンション、駐車場と、自宅を除くほとんどの土地を賃貸しています。
結婚をして、前田さんと次女の２人の子供に恵まれましたが、１５年前に妻に先立たれ、晩年は１人暮らしをしていましたが、ここ数年は体調を崩し、入院生活を４、５年送ったのち、そのまま病院で亡くなりました。建物に対する借入金がありましたので、対策はできていましたが、それでもまだかなりの相続税がかかることが予想されました。

●相続の課題

前田さんの父親は、遺言書は残していませんでしたが、姉妹の関係は良好で、父親から不動産賃貸業を任されていた前田さんが、普段から次女にもオープンに状況を伝えていたため、遺産分割協議の話し合いは問題ありません。はじめて前田さんと次女の２人で相談に来られたのが３年ほど前、そのときに父親の財産評価の委任をして頂いています。その後も毎年の確定申告の度にお会いして、お父親様の容態をお伺いしたり、賃貸経営のアドバイスさせて頂いていたこともあり、今回も亡くなってすぐに相談に来られ、その場でコーディネートの委任をいただき、スタートしたのでした。
前田さんの場合、減額できるのは、土地の評価です。間口が狭くて奥行きの深い土地や、接道している道路の幅員が狭い土地など課題はたくさんありますが、どの土地も全体的に面積が広い土地ばかりで、中でも１ヶ所に貸家が１２軒建っている土地が一番広く、今回の土地評価のポイントと思えました。
賃貸収入はありましたが、預金が増えた都度前田さん家族や次女家族に生前贈与をしていたということや、父親が入院してからは医療費の負担も大きくなっていたので、現金はほとんどなく、どこで相続税を捻出するかも大きな課題です。

【遺産分割】　　遺言がないので、遺産分割協議をする予定
【評価・申告】　不動産が多く、土地の評価がポイントになる
【納税】　　　　現金はないので、どこか土地を売却しなければならない

●解決へのアドバイス

○貸家は利用形態に合わせて個別評価をする
貸家が建っている土地は一体で約４００坪の土地で、公図上は１筆の大きな土地ですが、その中に２本の私道が通してあり、１２軒の貸家が建っています。公道のまわりに建てていますが、手前の建物と奥の建物に配置されています。詳細な評価を出すには利用している単位毎の地形と面積が必要です。そこで土地家屋調査士に測量と、地形図の作成を依頼し、建物の配置図と利用形態毎の面積を算出してもらいました。個々に区画を作り、それを一つひとつ評価していくことで、減額につながります。また私道部分は、貸家の入居者だけが（特定の人が）利用する道路なので、宅地の３０％評価になります。このように利用形態に合わせて個々に評価をすることで、貸家部分全体で約４０％評価を減額できました。

○広大地評価の採用
土地のあるエリアの開発許可が必要な面積は５００㎡です。相続財産の中には５００㎡以上の土地が２ヶ所あり、周辺の開発状況を確認したところ、高層住宅はなく、専用住宅ばかりです。よって、相続する土地に宅地の開発許可を取る場合は、区画を計画するにあたり道路負担が必要になると判断できますので、広大地評価を採用することにしました。
区間毎に宅地の区画割り案も作成しました。

○鑑定評価を採用
広い県道から前田さんの自宅へ向かう道路は幅員３ｍ程度で、車１台通るのがやっとです。その通りから前田さんの自宅へ入る道路は１．８ｍとさらに幅員が狭くなるため、車両通行はできません。道路の入り口から自宅までの距離は約４０ｍあり、車両通行をできるようにするためには、手前３軒の家が建て替えをして、セットバックしなければなりません。また、道路に１．８ｍしか接道していないので敷地分割は難しく、一宅地での利用方法しかないため、開発して宅地分譲は不可能と言えます。仮に売却するにしても、利用が限られている上に敷地面積は３００坪と広過ぎることから売りづらく、相続税評価と時価評価には乖離があるように思えました。しかし、相続の評価は路線価に面積を掛けるため、面積が広いだけに、広大地評価を適用しても自宅だけでかなりの評価になってしまいます。その道路付けの悪さや開発分譲が不可能なことから、広大地評価でも高すぎると思われるため、鑑定評価をすることにしました。鑑定評価の結果、広大地評価の約半分の評価として、減額しました。

○遺産分割協議
まず処分する財産と残す財産、というように財産の色分けをしました。処分する財産は納税用として、姉妹２人で共有としました。そして自宅は前田さんが相続すると決めていましたが、自宅は収益が上がりませんが維持費がかかるため、自宅を除くその他の財産を評価額と収益性が姉妹で同じくらいになるような分割案としました。

●ここがポイント・節税と注意点

【遺産分割】
・納税用地は姉妹の共有とした
・自宅を除くその他の財産について、取得割合と収益性が同じくらいになるような分割をした

【評価・申告】
・貸家を利用区分毎に測量して減額した
・２ヶ所の土地に広大地を適用して評価減した
・自宅に鑑定評価を適用して評価減した

【納税】
・接道条件の悪い土地と駅から一番遠い土地を売却して納税した

●相続税の節税額のまとめ

※小規模宅地の特例改正前、広大地の特例撤廃前の事例です

　相続財産　　　　　　　５億３９６４万円
◆小規模宅地減額　　　△　　　９６８万円（２００㎡５０％適用）
　債務等　　　　　　　△１億１３５４万円
　課税価格　　　　　　　４億２２６２万円
　基礎控除　　　　　　△　　７０００万円（相続人２人）
　相続税総額　　　　　　１億　７０５万円②・・・最終の相続税額

◆配偶者税額軽減　　　△　　　　　　万円
　納付した相続税総額　　１億　７０５万円・・・正味財産の２０％
　当初の相続税総額　　　１億９３２６万円①・・・節税考慮なしの場合
◆評価減の節税額　　　　８６２１万円①－②　　　　　　③
◆配偶者税額軽減　　　　　　　　万円　　　　　　　　　④
◆節税額の合計　　　　　　　８６２１万円・・・財産の１６％残った
◆主な評価減の合計１＋２＋３　 △１億４７８８万円
＜評価減１＞　◇広大地の減額　　△　　６９９５万円
（※土地１空地　　　　　通常６０４０万円→広大地３４４１万円）・・・公図
（※土地２駐車場　　　　通常９９５６万円→広大地５５６０万円）・・・公図
＜評価減２＞　◇鑑定評価の減額　△　　６８２５万円
（※土地１自宅　通常９０８５万円→鑑定評価２２６０万円）・・公図
＜評価減３＞
◆小規模宅地　　　　　　　　　　△　　　９６８万円
　誰が→長男　どこに→賃貸土地　割合→２００㎡５０％適用
　比較→賃貸土地の場合　８６１万円２００㎡５０％
　※自宅と６ヶ所の賃貸土地を比較した中で一番減額が大きい場所に適用した