【相続事件簿】兄弟3人で実家を共有。モメる実家不動産相続、問題を先送りにした代償は？

2019/02/20

結城信三さん（仮名・５２歳）の場合

今回の相談者は東京都下に住む結城信三さん（仮名・５２歳）。
信三さんは３人兄弟の末っ子であり、父親は１０年前に胃がんで亡くなった。
その後、母親が実家で１人暮しをしていたが2年前に亡くなった。
男ばかりの3兄弟だが、それぞれ関東圏に自宅を購入して家族と暮らしていた。彼ら全員、両親と同居はしていない。

実家を3人で共有名義に

弊社に相談に来られたのは、母親が亡くなって実家の相続手続きをするときに、3兄弟でそれぞれ３分の1とする共有名義にしたことに端を発する。
当時は、３人とも生まれ育った家を残したいという思いがあった。
実家は空き家になるものの、先祖代々の仏壇があり、親戚が集まって法事を行うにも実家はあったほうが便利だった。
それゆえに、実家は３人の共有名義にして、落ち着いたら分け方を決めようということになっていたという。

「しかし、母親の死後、2年が経過し、母親の3回忌も終えました。実家に対する気持ちの整理もついたので、そろそろ実家を分けようかという話になったのです」と結城さんは言う。
兄弟3人で話し合ったところ、兄2人は売却して3等分にすればいいという意見だが、結城さん自身は生まれ育った実家を残していきたいという気持ちが強くなっていった。
そもそも、末っ子の結城さんは両親にかわいがられていた。
誰よりも実家の近くに住み、夫婦で母親の生活のサポートをしてきた。
先に父親が亡くなった時も献身的に看病していたのは結城さんだったという。
それゆえに、兄たちも結城さんのいうことは無碍にできない。
「兄達は、実家を残したいならそれでいいから売るのはやめてお前たち家族が住め、と言ってくれました。
もちろんそれはいいのですが、兄達の家族が文句を言い出しました。
家は売ればお金になります。私達兄弟は皆、結婚が遅く子供の大学の費用などを払い切ったばかりで、本当にお金がないのです。
だから相当モメることが想定されるので、ぜひお力を貸してください」

実家は分けにくい財産の代表格

「一軒家の実家は分けにくいもめやすい財産の代表格です」（相続実務士・曽根）
だからこそ結城さん兄弟は、とりあえず共同名義にするという安易な方法を選択してしまったのでしょう。
共同名義のデメリットは、実家を売却したくなったときや、増改築や建て替えするときに、共同所有者のうち1人でも反対があると実行に移せないことがある。
今回は兄達の合意を得られてよかったが、そうならないケースのほうが多いのだ。
このように共有名義にしてしまえば、分けたことにはなれないのが現実だといえる。

幸い、結城さんは実家を残して、そこに住むということについては、兄達から同意を得た。
しかし、共有名義のまま住んでしまうと、権利のある兄たちには財産とならないため、不満が噴出して、争いになることは容易に想像できる。
「この場合の解決方法として、贈与、遺贈、売買の３つありますが、贈与も遺贈も兄達には対価が入りませんので、理解を得ることは難しいといえます。よって、選択肢は売買ということになるでしょう」（相続実務士・曽根）

ここで知っておきたいのは、「相続」と「遺贈」の違いだ。
「相続」とは、亡くなった人が所有していた財産を法定相続人に移転するということ。
「遺贈」とは、主に相続人以外の人や団体に遺言によって財産を渡すことを指す。

解決の為の価格設定

「結城さんのケースは、お兄さんたちに実家の1／3の価格を支払う“売買”で解決することにしました。
ここで問題になるのは価格の決め方です。
不動産の場合、路線価を参考に決めますが、結城さんの実家の周辺は、不動産の時価評価は路線価よりも下回っているエリアでした。
そこで今回の売買価格の参考にしたのは、固定資産税評価額です。路線価評価の70％程度とされていて、お兄さんたちにも理解が得られ、結城さんの負担も多少軽減されます。これで３者の合意が得られました。」

結城さんの実家は、路線価の評価では2500万円だったが、固定資産税の評価額では1800万円。
建物は築年数が経っているため、価格はなしとした。
「結果的に、結城さんは住んでいた自宅マンションは売却して600万円ずつを兄に支払いました。
自宅を売却した結城さんには税金免除の特例がありましたが、共有不動産を売ったお兄さんには譲渡税がかかるので、確定申告をして納税が必要です。
さらに兄の持分３分の２を買った側の結城さんには、不動産取得税がかかり、納税が必要になります。
お母様が亡くなった時に先を見越した話し合いをし、実家は結城さんが相続し、兄2人に代償金を払っていれば、譲渡税も取得税もかからず、登記費用も1/5で済んだのに……と思います」

遺産相続評論家･相続実務士のアドバイス

とりあえずということで、安易に実家を共有することはお勧めできない。
住まない実家であれば売るときに税金がかかり、共有後に買い取るとなるとそれぞれに税金の負担があり、余分な税金の負担は少なくない。
最終的な相続の仕方を決めてから手続きをすれば無駄な費用や税金がかからないため、不動産に詳しい専門家に相談をしてほしい。

コラム執筆