【相続実例コラム】土地活用：兄の土地を守るためアパートを建てた吉川さん

2020/05/25

【相続実例コラム】土地活用：兄の土地を守るためアパートを建てた吉川さん

●吉川家のプロフィール
相続人は妹弟のみ

・相続人関係図
被相続人　長男（配偶者は既に故人、子なし、不動産賃貸業）
相続人　　６人　長女（無職）
　　　　　　　　養子・長女の夫（故人、代襲相続人３人・・・長女の子）
　　　　　　　　次男（未婚、定年後無職）
　　　　　　　　三男（他家と養子縁組み）

吉川さんの兄は、子供に恵まれず、長年連れ添った妻にも先立たれたので、晩年は一人暮らしでした。親も既に亡くなり、相続人は姉弟です。
兄の財産は親から相続した６５０坪の土地で、自宅の他には貸家、貸地、駐車場として利用していました。全体の半分を畑にしており、真ん中に位置していました。
兄は大工でしたが、晩年は駐車場や貸家の賃貸収入で生活していましたが、土地の半分が収益を生まない畑であるため、金銭的な余裕はなかったようです。兄が亡くなり、相続税を節税して納税をうまく乗り切りたいという気持ちで相談に来られました。

●相続コーディネートのポイント！

・遺産分割・・・自筆の遺言書のお陰でまとまった
兄は吉川さんに宛てて、自筆の遺言書を書いていました。財産は全て吉川さんに相続させるという内容です。吉川さんには願ってもないことではありますが、兄が高齢になってからは駐車場や貸家の家賃は妹が管理していたので、そのまま財産を全部自分が相続すると姉から不満が出るに違いありません。そこで、遺言は執行しないで、改めて遺産分割協議をすることにしました。
不動産は、姉とほぼ半分にすることにしました。幸い、東側と西側の二方向の道路に面しており、真ん中で半分に分けられる地形で、駐車場部分と畑を吉川さんが相続し、残る自宅、、貸家、貸し地、畑を姉が相続することで合意が得られました。
弟には現金の一部を分けることにしました。しかし、吉川さんと姉の相続財産からすると少ないので、弟はなかなか納得しません。相続財産に預貯金はほとんどないことや兄の遺言書には弟には財産は分けないことが記載されていましたので、それを見せるとようやく納得しました。

・評価・・・土地を利用形態毎に分ける
土地は１カ所にまとまっており、６００坪ありましたが、いろいろな使い方をしています。まずは全体を測量し、利用目的毎の面積を出すことによって不整形地を作へへすえかかかり出すことにしました。特に土地の真ん中は畑で狭い進入路を入った奥に位置しています。さらに。そこで利用目的毎に自宅、貸家、貸地、駐車場、畑と分けて、それぞれの評価を出すことによって節税しました。

・納税・・・最小限の土地売却
吉川さんと姉で別々の接道から区画を取り、最小限の土地を売却することにしました。ともに相続税及び諸費用が払える分だけとし、吉川さんは４０坪、お姉さんは３０坪の売却で、無事に相続税は納税することができました。

☆資産価値を高める対策・・・相続した土地にアパートを建てる
吉川さんもすでに７０歳代。この先、自分の相続を考えないではいられません。兄から相続した土地と親から相続した自宅の敷地と合わせると、兄の財産以上の評価になるからです。そこで、相続税の節税対策と不動産を維持する収入が得られることを提案しました。
有効利用をすることによって、土地の評価は貸家建付地として減額されます。また建築費の借入は負債として資産評価から引けます。これで相続税はかなりの節税になり、ほとんどかからない状態になりました。また更地よりは建物を建てることで土地の固定資産税が安くなりました。さらに、家賃収入が入り、今までよりは金銭的な余裕も出てきました。

●相続の価値はココ！

○遺産分割
争いのもとになる遺言書ではなく、全員で納得できる遺産分割協議をした

○遺産分割
　利用目的毎の面積を出すことによって不整形地を作り出し、節税した

○納税
　相続税及び諸費用が払える分だけの最小限の土地を売却、納税資金を捻出した

○資産維持
　土地全体をアパートと駐車場に分けることで利用効率を高めた
　土地を有効利用し、アパートを建てることで相続税の節税を実現した
　毎月アパートの賃貸収入を得られるようになり、金銭的な余裕がでてきた

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