相続実例コラム【農地や山林の評価方法】自宅や裏山の評価を下げて農家を守った村上さん

相続発生後

2020/03/10

相続実例コラム【農地や山林の評価方法】自宅や裏山の評価を下げて農家を守った村上さん

●財産とご家族の状況

●依頼者　村上さん・農業
●相続人予定　長男、長女、次女、三女、四女、養子(長男の子)
●財産の内容　自宅、周辺の調整区域の農地

●農地を守るのが跡取りの務め

村上家は代々続いた大地主さんで、専業農家です。農地解放でかなりの土地を手放しましたが、それでも亡くなった祖父の財産の大部分は土地で、そのほとんどが自宅とその周辺の調整区域の農地です。専業農家だけに畑がないと生計が立てられないため、農地を守るのが跡取りの務めであり、自分の代で没落するわけにはいかないというのが、村上さんの信条でした。祖父は農地を分けることはできないという考えから、公正証書遺言を作成しておいてくれました。大部分の財産を長男と孫の村上さんに相続させ、娘四人は現金、配偶者の祖母には、二次相続の不安をなくすため、相続させるものはないという内容でした。

●調整区域なのに、評価が高い

近隣は大規模な開発で山が切り開かれて、大きなニュ－タウンがいくつも広がっている地域ですが、村上家の自宅は調整区域にあるため、ほとんど昔のままで、自宅の裏には広大な山林が広がっています。道路も狭く、車一台が通るのがやっとという幅しかありませんが、あまりに評価が高く、それだけでかなりの相続税がかかることが予想されました。

●解決へのアドバイス

◇土地を鑑定評価で減額した
相続の評価は固定資産税評価に倍率を掛けるため、自宅周辺だけでもかなりの評価になってしまいます。市街化の土地であれば広大地評価ができ、減額の余地がありますが、調整区域には適用できません。しかし、倍率だと高すぎると思われるため、税理士と検討した結果、測量をして鑑定評価をするしかないという結論になりました。そこで、自宅と裏山の二ヵ所と、別のところに無道路地となってしまい、建築許可が取れない土地の鑑定評価をして、減額しました。
このように、三ヵ所の土地の鑑定評価により、相続税は約半分に減額ができ、相続税の申告をすることができたのです。

◇土地の評価で節税できる
大地主で本家といわれる立場の家に生を受けることは、一見楽なように思えますが、現実問題として維持していくことは簡単ではないと言えます。そのための公正証書遺言であり、土地の分散を避けるためですが、他の相続人も一様に農家が楽ではないこと、家を継続することが大変であることを理解して、遺言書に記載のある代償金を支払われることで、納得されたのでした。私共に依頼を頂いて、土地の評価で節税できたことで、大変喜んでいただけたのでした。