【相続事例】相続税は１２億５千万円！？自宅も売れと言われた沢田さん

2020/12/16

【相続事例】相続税は１２億５千万円！？自宅も売れと言われた沢田さん

相続データ

相続人　　６人　配偶者なし・子なし　姉１人・弟２人・
　　　　　　妹の夫（故人・・・代襲相続人３人）

□相続のあらまし
☆県内では有数の酪農家で、資産家
酪農業の沢田さんは、父親とともに５０頭余の乳牛を育ててきました。ほんんど休みのない重労働ですが、常にトップクラスの量の牛乳を納品する優良農家でした。当然ながら、沢田家は先祖代々の大地主です。母親は既に亡くなっており、父親が亡くなった場合は弟妹の４人と養子縁組している沢田さんの子供２人の６人が相続人となります。

☆区画整理で資産価値増加
沢田さんの自宅の周辺は、住宅都市整備公団により１５年程前から区画整理が始まっていました。区画整理に協力するために、沢田さんの父親はかなりの所有地を公団へ売却しています。けれども、まだ市街化の中だけでも３０００坪以上の土地が残っているとのこと。畑や山林だった土地も、区画整理のお陰で閑静な住宅地へと変わり、資産価値が何倍も上がっていきました。生前対策として、農協から借入をしてアパート５棟を建てていますが、全体の割合からみれば、プラス財産がはるかに多い状態です。

☆父親の余命はあと１年・・・
お父さんは８６歳と高齢になられ、心臓の持病が悪化し、健康状態が不安になってきました。お父さんが入退院を繰り返すようになってきたころ、病院の先生から「余命はあと１年位」と宣告されたのでした。いよいよ相続が現実の問題となってきたと沢田さんはあわてて顧問税理士に相談。家業の搾乳業は有限会社にしており、税理士には、ひと月に１度の割合で来てもらって、会社も個人も申告をお願いしていました。

☆相続税の試算は１２億５０００万円！？
顧問税理士が膨大な書類とともに沢田さんに報告したことは、相続税は１２億５０００万円位であること。これを聞いた沢田さんが驚愕したことは想像に難くありません。まさか相続税がそれほどの額になろうとは考えてもみなかったのです。土地を多少売ることになるのは仕方がないとあきらめてはいましたが、それで１２億５０００万円になるのかどうかも予想がつかず、とても払えないのではないかと不安になりました。

☆半年後に亡くなってしまった
なんとかできないものかと悩んでいたところ、知り合いに薦めてくれる人があり、相談に来られました。しかし、節税対策をスタートさせてから半年後、お父さんの容態は急変し、亡くなってしまったのです。「余命は１年」と言われながら、半年後に相続になってしまいました。もう間に合わなかったとあきらめるところですが、実は、ここからが本当の節税の始まりとなりました。

相続のプロが指摘する！　ここが問題

◇税理士からの節税案はなにもなかった
顧問税理士とは、もう数年以上のつきあいでした。確定申告の内容を把握しているのであれば、沢田家の経済事情は承知のはずです。１２億５０００万円ともなれば納税にたりる現金がないことははっきりしていますから、画期的な解決策はないにしても、不安を解消する提案が欲しいところです。ところが、税理士は肝心の節税については何も提案してくれませんでした。早くも沢田さんはその税理士に失望したのでした。

◇土地を手放すしかないというアドバイス
税理士は、土地を売るか、物納するか、いずれも土地を手放すことで納税するようにということでした。相続になって売るためには、更地のまま何もしないでおくようにと念を押されました。相続税を払うためには空き地は全部売らなくてはいけないので何もしないでおくこと、それだけでは足りないので、自宅の土地の一部も切り売りしないといけなくなるだろうから、覚悟をしておくことというものでした。

◇土地は価値のあるところから売るように言われた
税理士は、価値のある土地から高く売るようにしないといけないということでした。沢田家の所有地の中では、４００坪ある土地は幹線道路沿いにあり、店舗にもなると立地ですが、その土地は一番先に売るようにという勧めでした。価値のある土地を残してあげようという意識はありません。

相続のプロの成果　現実はこうした！

☆土地評価の減額で、相続税は４億円以上の節税実現！
相続税の申告では、土地評価が最大のポイントになるため、徹底的に節税しました。沢田家の一番大きい土地は自宅で、１９００坪もあり、敷地の中に牛舎、倉庫、畑がありました。現実の利用目的別に分けて評価をする方法もありますが、もっと減額するために、有効宅地の部分だけを評価する方法を選択しました。こうした成果で、顧問税理士に１２億５０００万円だと言われた相続税は、８億６００万円で申告することができたのでした。

☆納税の一部は銀行借り入れ、賃貸マンションの収益で返済する
相続税の４分の３は予定の土地を売却しました。残る４分の１は銀行から借入をして、納税は済ませました。銀行に返済する原資としては、土地４００坪を有効利用し、事業ビルを建て、その収益を充てています。３２世帯のマンションと５つのテナントが入るビルは順調に稼働しています。

☆残せた自宅は有効利用し、生活の収入源とする
家業の酪農は、後継者がいないことと重労働が大変になってきたことから廃業し、自宅の土地はそっくり有効利用することにしました。まずは、別の所有地に自宅を建て替え、その建築費も含んだ上で、７３戸の特優賃マンションを建設し、稼働しています。この有効利用からは以前の家業以上の収益が上げられており、安定しています。