【運命を変えた相続の極意】空き地がほとんどない神保さん

2021/10/27

【運命を変えた相続の極意】空き地がほとんどない神保さん

相続関係者

被相続人　父
相続人　３人（配偶者、長男、次男・相談者）

相続事情

神保さんの父親は、祖父から相続した土地があり、３０年近く前から貸地やアパートで賃貸収入を得ていました。自分は、会社務めをしていましたので、家賃の集金は母親の役目で、毎年の確定申告も母親が税務署に行っては、提出をしていたとのこと。土地は何カ所かありますが、自宅以外の全ては、アパート、貸し地として賃貸しており、空き地はありません。バブルの頃より、相続税が大変だという話ばかり聞いていましたので、神保さんは父親に提案し、いろいろと節税対策をしてきました。その一つは、自宅とアパートを合わせて建て直したことで、土地も配置とおりに分筆しています。亡くなる前年の完成ですので、間に合ってよかったというのが本音だと話しておられました。

自宅は次男である神保さん夫婦が両親と同居しています。長男家族は、一度同居をしたものの折り合いが悪く、別居することになったのですが、厳格な父親はそのときに、長男に対し、自宅を出て行くなら財産はやらないと申し渡したとのこと。そのとおりの遺言を作成しておられました。

相談者にこられたきっかけ

公正証書遺言があるので、遺産分割協議は必要がなく、揉めることはありませんでした。父親は生前より母親や長男にも公言しており、いずれ不動産の大部分は神保さんに、長男には現金だけという内容でしたが、長男の合意も得られていました。

神保さんの心配は、相続のことです。売却できる土地はないので、相続税が払えるかということでした。神保さんは、できるだけ節税をして負担を少なくしたいと言う気持で、本の成功例を読んで、相談に来られました。

運命の分岐点・ここがポイント

☆土地の測量をした
土地の１ヶ所は、貸し地とアパートが混在していますが、何筆かある土地と建物は入り組んでいました。相続評価では、貸し地と貸家建て付け地に分けて評価をしなければならないので、現実に合わせて測量をし、利用区分図も作成して、評価をしました。

☆私道を特定する
その土地の中には私道があり、両側に貸し地とアパートが並んでいますが、公図では、私道は分筆されていません。しかし、その道路で建築確認を取得しており、片方は他人の土地にも接道しているため、公道と同様に、不特定多数の人が利用するとして、評価としました。

☆貸し地の評価
別の貸し地は、以前は法人に貸しており、社宅が建っていましたが、１５年ほど前にその会社が借地権を売却、購入した不動産会社が１０区画に区画し、建物を建てて売却をしていました。その当時、区画割りや分筆をするにも土地所有者である父親の承諾が必要でしたので、測量図面が残されていました。その測量図に基づいて土地の評価をすることで、減額にもなりました。

相続実務士®の視点

神保さんは、父親が亡くなった当時は、地方に単身赴任中でしたが、いろいろなセレモニーの度に帰宅し、全部を取り仕切ってこられました。申告をどこに依頼するかということも、何カ所かに相談に行って、比較、検討した結果、こちらを選択したとのこと。費用が良心的だという理由もありましたが、選択の基準としてまず第一にあがった理由は、多くの成功実例があるということでした。その甲斐があり、予定していた相続税よりもかなり安くできたことで、納税は相続財産の預金から払える範囲となりましたので、安心していただきました。打合せに要した回数は１０回以上、その他に電話、メールなど頻繁なやりとりの成果として節税が実現した次第です。神保さんや母親は土地に対する愛着や責任を持っておられ、なんとしてでも土地は残したいということでしたので、そうした気持が行動になり、成果につながったのだと痛感しています。

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