【相続実務の事例】＜コツコツ蓄財型＞１億５２５万円節税できた森田さん（３ヶ所の土地に広大地適用）

相続発生後

2020/07/14

【相続実務の事例】＜コツコツ蓄財型＞１億５２５万円節税できた森田さん（３ヶ所の土地に広大地適用）

●相続データ

○被相続人　父（不動産賃貸業・７０代）
○相続人　３人（配偶者７０代、長男５０代(本人)、次男４０代）
○財産の構成　自宅、賃貸アパート、駐車場、貸宅地、現預金、有価証券、生命保険

●相続の状況

森田さんの父親は農家の生まれですが、跡継ぎではなかったため、会社勤めをしながら昭和３０年代に自宅を購入して独立しました。その後、余裕ができるたびに自宅周辺の土地を購入して、貸家業を営んできました。
購入当初は、周辺は畑ばかりの土地が、昭和５０年頃から所有地のほとんどが区画整理地に入り、畑だったところが全部宅地となりました。それに合わせて土地の価値もどんどん上がっていき、購入当初よりは何十倍にもなって驚くほどの財産額になっていました。
父親は値上がりした土地を売却したこともあり、金融資産もかなり増えていました。賃貸事業は古い貸家が多く、定年退職したあとは管理する法人を設立してはいましたが、あまり余裕はありません。

●相続の課題

森田さんの父親は遺言を残していませんでしたが、親子間の関係は円満ですので遺産分割協議の話し合いは問題ありません。
個人と法人の関係申告を依頼している税理士の先生はいますが、相続税の申告を依頼するには不安がありました。そこで森田さんは、取引はないものの最寄りの信託銀行に相談に行ってみました。信託銀行では費用を提示され、金融機関の残高証明書等、申告に必要な書類を取り寄せるということで、とりあえずの依頼をしてきたのですが、事務的な作業に感じられて不安があり、こちらに相談に来られました。
森田さんの希望は、相続税はなるべく節税して残したいことと、残る母親の二次相続でも不安がないようにしておきたいということでした。信託銀行ではそのような細かいところは配慮してもらえないように感じ、こちらにコーディネートを依頼されました。
相続財産を確認したところ、不動産が多いので、土地の評価がポイントになります。その中でも一番の課題となるのは、１１人の借地人に貸している一団の広い土地だと思えました。この土地は父親が伯父から遺贈を受けたものでということで、土地賃貸借契約書も無いものが多く、借地人に貸している正確な面積も良く分からない状況でした。また、一部は借地人から買い戻しており、その機会に次男が家を建てて住んでいます。
幸いなことに、相続財産の中で預貯金も多く、生命保険も支払われており、納税には不安はありません。

【遺産分割】　　遺言がないので、遺産分割協議をする予定
【評価・申告】　不動産が多く、土地の評価がポイントになる
　　　　　　　　自宅を含め３ヶ所に広大地を適用して評価減した
【納税】　　　　生命保険を活用して納税した

●解決へのアドバイス

○貸し宅地は利用形態に合わせて個別評価をする
貸し宅地について公図を確認したところ、三筆に分かれていますが、一体の土地で形状も悪くありません。しかし、現地の利用状況が非常に入り組んでいることが評価のポイントになります。
次男の家については、接道する間口が狭く奥行きが深いため、不整形な土地です。利用形態も次男の自宅、貸宅地、駐車場、更地等が混在しています。現地調査をしたところ、土地利用区分測量図を作成して利用形態に合わせて個別に土地評価を行った方が、評価が下がると判断できました。
利用形態毎に個別で評価した場合の節税額を算出し、節税額と測量代との費用対効果を提示しましたので、節税の価値を納得頂いたところで、土地利用区分現況測量図を作成しました。利用形態に合わせて個々に評価をすることで、約４０％評価を減額できました。

○広大地評価の採用
土地のあるエリアの開発許可が必要な面積は５００㎡です。相続財産の中には５００㎡以上の土地が３ヶ所あり、周辺の開発状況を確認したところ、高層住宅はなく、専用住宅ばかりです。よって、相続する土地に宅地の開発許可を取る場合は、区画を計画するにあたり道路負担が必要になると判断できますので、広大地評価を採用することにしました。
区間毎に宅地の区画割り案も作成しました。

○遺産分割協議
母親の二次相続の対策ができるような候補地を決めて、遺産分割案を作成しました。他の土地については、兄弟の収益がおなじくらいになるような配慮をしました。

●ここがポイント・節税と注意点

【遺産分割】
・配偶者の特例を最大限に利用して節税した
・取得割合と収益性が公平になるような分割をした

【評価・申告】
・貸宅地を利用区分毎に測量して減額した
・自宅を含め３ヶ所に広大地を適用して評価減した

【納税】
・生命保険を活用して納税した

●相続税の節税額のまとめ

※小規模宅地の特例改正前、広大地の特例撤廃前の事例です

相続財産　　　　　　　６億４５７３万円
◆小規模宅地減額　　　　△　　４８１万円（２４０㎡８０％適用）
　債務等　　　　　　　　△　１０５５万円
　課税価格　　　　　　　６億３０３７万円
　基礎控除　　　　　　　△　８０００万円（相続人３人）
　相続税総額　　　　　　１億６９１５万円②・・・最終の相続税額

◆配偶者税額軽減　　　　△　８４５７万円（取得割合５０％）
　納付した相続税総額　　　　８４５７万円・・・正味財産の１３％
　当初の相続税総額　　　１億　８９８万円①・・・節税考慮なしの場合

◆評価減の節税額　　　　２０６８万円①－②　　　　　　③

◆配偶者税額軽減　　　　８４５７万円（取得割合５０％）④

◆節税額の合計　　　　１億　５２５万円・・・財産の１６％残った

◆主な評価減の合計１＋２　　　 △　６０８３万円
＜評価減１＞　◇広大地の減額　　△　５６０２万円
（※土地１自宅通常５６７８万円→広大地３７５７万円）・・・公図
（※土地２貸地　通常３５１１万円→広大地１９７８万円）・・・公図
（※土地３駐車場　通常４７４３万円→広大地２５９５万円）・・・公図

＜評価減２＞
◆小規模宅地　　　　　　　　　△　　４８１万円
　誰が→配偶者　どこに→自宅　割合→２４０㎡８０％適用
　　　　　　　比較→賃貸土地の場合　３２６万円２００㎡５０％
　※賃貸用の土地よりは自宅に適用したほうが減額が大きいと判断した