【評価・申告の節税事例】貸地の収益性が悪く、相続税を支払う資金力がない森さん

2018/04/03

【相続人の課題】相続税を払う資金的な余力がない

森さんの父親は祖父から土地を相続し、不動産賃貸業をしてきました。けれども自宅と隣接するアパートと駐車場以外は貸地で、土地全体の7割を占めています。貸地は300坪の土地に15軒の家が立っており、分筆もしておらず、利用区分も明確になっていないところもあります。

代々の土地持ちといえますが、祖父の代より貸しているため、地代も安く、固定資産税を払うのに苦慮しているような状態で、とても相続税を払う余力はありません。

父親が亡くなったことで相続税の申告が必要になりますが、まとまった預金がないため、 できるだけ節税をして相続を乗り切りたいと相談に来られました。家族では、納税資金の捻出のためには貸地を売却するしかないと話しています。

【相続実務士の提案】貸地を売却し、時価申告する

財産の大部分が不動産であるため、土地の評価で下げるように、現地調査は綿密に行いました。特に貸地は境界がなく入り組んだ使い方になっているため、個々の利用図を作成して不整形地の評価をすることで、想定した評価よりも下げることができました。

しかし、貸地を個々に売却するとなると時間がかかるだけでなく、道路の問題などでそのままでは建て直しができない区画があり、難しいという判断をしました。

そこで、建売用地として不動産会社に売却することにしたところ、路線価評価を下回る価額となるため、申告期限内に契約するようにし、時価申告をしました。

譲渡税の節約も実現

相続税評価額で1億円のところ、売却価格は6000万円となりました。相続税は703万円の節税となり、譲渡税も節税できました。

相続のタイミングを逃していたら相続税と譲渡税で1000万円以上も税負担が多くなったといえます。

結果として、節税額は3199万円。

建売用地として貸地を売却し、時価申告をした事例です。