不動産を活用した節税対策に警告！「いきすぎた節税」と指摘され３億円の追徴課税

2022/04/27

不動産を活用した節税対策に警告！
「いきすぎた節税」と指摘され３億円の追徴課税、最高裁により税務署側が勝訴

これまでの相続税評価方法が根底から覆る判決が出ました。その概要は以下のとおり。

父が2009年に約13億9千万で購入したマンション２棟を、相続人の子ども達は2012年に相続した。国税庁の通達通り（土地の評価は相続税路線価を元に、建物の評価は固定資産税評価額を元に算出する等）に計約3億3千万と評価し、購入時の借入金を差し引いて相続税をゼロと申告した。
これに対し税務署は、「いきすぎた節税」と判断。例外規定（申告が著しく不適当な場合は税務署が独自に再評価できる）を使い、約３億円を追徴課税した。相続人の子ども達はそれを不当とし、取り消しを求め裁判をおこした。
最高裁は、「実質的な租税負担の公平に反する」とし、例外規定に基づく追徴課税を適法と認める、という判断を示した。

節税対策として不動産を活用する方法は、世間に広く知れ渡っているが、それを不可とする判決が下されたということになります。
では今後不動産が節税対策とならないのでしょうか。いえ、そう判断を下すのは早計です。
「いきすぎた節税」と判断された不動産対策は追徴課税されるということですが、「いきすぎた節税」と判断されるのはどのような場合でしょうか。
ポイントは「目的」、「期間」、「金額」の３点です。

目的が節税対策と判断されるか

今回の裁判、父が約13億9千万のマンション２棟を購入した目的は何だったのでしょうか。正確にはご本人様しか分かりませんが、一般的には節税対策か資産活用、もしくはその両方です。税務署はいくつかある根拠の元「節税対策」と判断したのでしょう。今回は銀行借り入れしています。銀行から借り入れ申込書の記入を求められ、そちらの融資目的の欄に「相続対策」と記入したのかもしれません。その場合は文面通りに判断されます。

節税対策とみなされないようにする期間とは

父が不動産購入後、数年で亡くなりました。購入時の年齢は94歳です。健康状態等不明ですが、資産活用というよりは節税対策とみなされても仕方ない年齢です。もし購入後１０年や２０年経過していたとすれば、実際に投資としての利益も出ており、節税対策とみなされなかったかもしれません。もう一点、相続後すぐに売却すると「相続対策」とみなされやすいです。売却理由は様々あると思いますが、相続後すぐに売却するのではなく、少なくとも相続税申告まで、安全を期するのであれば追徴課税の時効期限の５年（悪質な場合は７年）以上は売却せず保有する方が良いかもしれません。

節税金額

今回は約３億円も追徴課税をされました。裏を返すと、もし税務署に指摘されなければ、３億円も節税出来たということです。不動産を利用すれば３億円の節税も可能ですし、これまで成功された方もいるでしょう。節税額が仮に１千万円であれば、税務署も例外規定を持ち出してまで追徴課税を命じたりしなかったのではないでしょうか。３億円という金額が「いきすぎた節税」とみなされる、一つの目安が出来ました。
これらの「目的」、「期間」、「金額」を意識した対策を行えば、節税という面でも不動産を十分活用できるのではないでしょうか。

早めの相談が吉

今回の裁判は、不動産による節税対策の前提条件を揺るがすものでした。ただし不動産を用いる節税対策が全て無効になるわけではありませんし、弊社であれば別の節税対策も提案できます。お客様お一人お一人に合わせたオーダーメイド相続プランを時代に合わせ柔軟に提案します。節税対策は早ければ早いほど効果を発揮しますので、総資産が3,000万円以上の相続税発生の可能性がある方はぜひお早目にご相談ください。

弊社では様々なプランをご用意しております。
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