「家族にやさしい“ほほえみ相続”をしよう」（10）

2021/02/15

「家族にやさしい“ほほえみ相続”をしよう」（１０）
～感情面、経済面に配慮した「相続プラン」でコミュニケーションを～

【不動産対策・活用】土地を活用して次世代へ残せる賃貸事業

◇賃貸住宅を建てると評価減できる
所有地に賃貸住宅を建てると、借地権、借家権が発生するため、土地は「貸家建付地」の更地評価の約８割となり、建築費の借入金も負債として引くことができます。建物は時価の４割程度の固定資産税評価額となる上、貸していると借家権を引いて７割で評価をしますので、結果建物評価は時価の３割程度となります。時価との差が節税効果となります。

◇特例も使えるが満室が条件
賃貸住宅が建つ土地は「小規模宅地等の特例」が適用できるようになり、２００㎡までは５０％で評価をすることができますので、さらに節税効果が高まります。しかし、貸家評価や小規模宅地等の特例を使うには、賃貸していることが条件となります。よって、節税するなら満室経営をしておくことが望ましいのです。

◇実例　農業を縮小して賃貸住宅を建てた山内さん
農家の山内さんは、父親が亡くなったとき１億円近い相続税を支払うため２か所の土地を売却しました。そうした苦い経験があるだけに、畑の一部に賃貸住宅を建てました。「オール電化でペットが飼える賃貸マンション」をコンセプトとして、１K、１DK,１LDKの選択できる間取りにしたる工夫が功を奏し、満室経営ができています。事業費２億５千万円は金融機関から借入し、24世帯の毎月の家賃収入１７５万円、９５万円を返済しても手元に８０万円（45％）が残り、年間で９６０万円の収入増が実現できました。相続税の節税効果は９５４０万円となり、土地を残して相続を乗り切れる見通しがつきました。　

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