【相続で価値を見いだせない時代】相続破産もある時代

2021/07/29

【相続で価値を見いだせない時代】相続破産もある時代

これが現実

・収益性の落ちた賃貸事業で苦労している人が多い
・計画性がない相続税の延納で返済に息詰まる人が増えている
・相続税の延納の返済が滞り、担保を差し押さえられる人が増えている
・返済の計画なしでとりあえず延納して息詰まることが増えている

土地有効利用の相続対策は、不動産を担保に建築資金の融資を受けて賃貸物件を建て、賃貸収入で返済していく長期事業です。バブル経済の頃は、土地の担保評価は高く、事業計画も見通しが甘かったことから、銀行はいくらでも貸してくれたのです。ところが、バブルの絶頂期よりもほとんどの地域で賃料が下がっており、退去後は次の入居者が決まらなかったり、賃料を下げないと入らないのが現実です。そうなると賃貸事業のスタート時期に比べると明らかに収益性は落ちており、手取額は減っているのです。

それだけならまだいいのですが、極端な場合、いくつか空き部屋があると賃料収入だけでは銀行返済に足りずに、自己資金を足して返済に充てる事態も起こっています。これでは、確かに相続対策の目的にはなるにしても日頃の生活を脅かすことになりかねません。

また、現在ではすでに担保価値が下がった分、そのつけがいろいろなところに影響を及ぼしています。そのままの維持している分には、なんとか維持でき、切実感はないかも知れませんが、いざ売却して換金しようとしても、売るに売れない事態も考えられます。売却価格が下がっているのに銀行借入は減っていないので、返済できないのです。こうしたときに相続になったとしたら、どうでしょう？前述のような事情で賃貸物件が建っている土地は、簡単には売れません。売るところがなければ、相続税は自宅等、別の土地を担保として延納して、２０年の分割払いを選択するしかありません。延納の返済原資になるのは賃貸収入となります。

それでも賃貸収入に余裕があれば、延納の返済金にも回せるところですが、賃料が下がり、銀行の返済で手一杯となった場合、返済は滞ることになるのです。自分の給与等から相続税の返済に回せるかと言えば、生活費もかかるわけで、そんな余裕はありません。そうして返納が払えなければ、ついに担保提供している土地が差し押さえられるという事態になってしまうのです。

しかし、こうした事態は当然と言えることで、もともと無理があり、破綻するのは時間の問題ということです。延納の手続きをするのであれば、まずは２０年間乗り切れるようなきちんとした事業計画に基づいた返済原資を確保しておくことが絶対条件といえます。

現金がないのでとりあえず延納、では済まないのです。支払い原資の確認もしないで安易にすすめたプロの責任も否めません。相続破産が増えている事情の裏には、手続きをしたプロの認識の甘さも指摘でき、人災とも言えます。

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