【相続相談コラム】貸し宅地が財産の９割。このままでは分けにくい。

2020/01/23

夫は5年前に他界

Ｍさん(80代女性)は、父親から相続した貸宅地があり、一部を売却して相続税を支払いました。それから現在まで、15年、所有してきました。そろそろ相続のことも考えておきたいと、長男と一緒に相談に来られました。
5年前に夫が亡くなり、相続人は長女、次女、長男の3人の子供たちです。Ｍさん夫婦は長男家族と同居してきましたので、夫が亡くなったときに、二次相続を考えて、自宅の土地、建物は、長男名義にしました。よって、Мさんが住んでいる自宅は、すでにМさんの財産ではないということです。

評価は1億6000万円、相続税2040万円

Ｍさんの貸宅地は300坪で1カ所にまとまっています。150坪が法人の事務所、100坪が法人の役員の自宅、50坪が法人の寮と3つの用途に分かれています。
借地権は6割、路線価40万円／㎡で、貸宅地の底地評価は1億6000万円となりました。預金は2000万円あり、Мさんの財産は合わせて1億8000万円となり、相続税は2040万円と試算されました。
貸宅地の地代は年間480万円あり、法人がまとめて地代を振り込んでくれるため、手間がかかりませんので、賃貸事業の苦労はありません。年間100万円の固定資産税がかかりますが、手取りは380万円あり、安定しています。

このままでは自由度がない、売却が望ましい

Ｍさんは相続になれば、この貸宅地を3人に平等に相続させたいという気持ちです。しかし、この貸宅地を3人に分けるにはぴったりいかないため、これが難題です。共有して地代を３等分することもできますが、共有財産となると相続人が増えるなどの課題も出てきます。また、貸宅地は土地所有者には自由度がないため、財産といっても利用価値は高くないとなります。
このような理由から、いま、底地を処分して資産組替をされることが望ましいとアドバイスしました。Мさんに父親からの財産なのでそのまま持ち続けたいかとお聞きしてみると「住んでいたわけでなく、拘らない」ということです。

売却方法は3つ、最初の交渉相手は借地人

底地の解消方法としては、(1)底地と所有権をして地主と借地人で等価交換する方法、(2)借地人に売却する方法、(3)一緒に第三者に売却する方法などがあります。いずれの方法も借地人の意向を無視できないため、借地人が最初の交渉相手となります。
Ｍさんは、子供たちとも相談し、どの方法にするか、早々に決めると言って帰られました。ずっと貸宅地で所有していくメリットがないのが現状ですのでいずれかを決断するということでした。