【相続実務士が教える相続の知恵コラム】土地持ち資産家の相続対策のヒントになる１０項目⑤空室だと節税できない

2019/02/22

アパート、マンションを建てると節税になる理由

空き地にアパートやマンションを建ててさえおけば、相続税の節税になると思っている人は多いでしょう。

しかし、建てるだけでは節税になりません。

アパートやマンションが相続税の節税になるには次のような理由があるからなのです。

自分の土地に貸家(アパート、マンションなど)を建てている場合は、「貸家建付地」として、更地評価から借地権、借家権などが生じる割合を差し引いて計算します。

たとえば借地権60％の土地は借家権30％を掛けた18％を減額します。

建物に関しても固定資産税評価額に借家権30％を差し引いた評価をします。

さらには、貸付事業には、「小規模宅地等の特例」を適用することができ、２００㎡まで評価を５０％減額することができるのです。

建物か建っているのに更地評価！

ところが、こうした「貸家建付地」や「小規模宅地等の特例」の減額が得られるのは、相続になったときに現実に貸し付けられていることを前提とします。

したがって、空き室や空き家部分には、「貸家建付地」評価や「小規模宅地等の特例」は適用できずに、更地価額としなければなりません。

建築費の返済も終わっていて、空室になっても危機感がないこともあります。

仮に全部が空室という場合は、建物が建っているのに更地評価となり、節税効果は全くないのです。

入居者がいる部屋だけ評価減できる

全室が空き家でなくても、評価減が得られるのは、入居者がある部分だけとなり、たとえば、１０室のうち入居者があるのが５室、残りの５室が空室となったままのアパートだとすると、「貸家建付地」は敷地の半分だけとなり、「小規模宅地等の特例」も半分の減額しか得られない計算になります。

建物はあっても節税効果は少なくなるということです。

賃貸住宅には、入退去がつきものですが、相続対策を勧められた頃より家賃相場が下がってしまったことや築年数が経っていくごとに入居者が見つかりにくくなり、空室期間が長くなっていることもあるでしょう。

けれども空室のままにしておいては、節税にならないのです。

空室だと節税できない　満室経営をめざしたい

建築費のローンがあれば、返済はしなくてはならないため、できるだけ満室にして持ち出しなしに維持したいという意識がありますので、賃貸事業として稼働しているのですが、返済もなくなった頃には、差し迫ったことがないため、空室になっても、リフォームもせずに空室のまま放置している方もあります。

こうした状態で相続になっても、節税効果が得られません。賃貸住宅が建っているので節税になると思い込んでいる方も多いかもしれませんが、節税するには、満室経営が必要なのです。

チェックポイント

□所有する賃貸住宅は満室になっているか？

□リフォームも募集もせずに放置している部屋はないか？

相続対策に関するおススメの書籍
「図解　相続は生前の不動産対策で考えよう」

コラム執筆