【価値ある相続を実現する】不動産の評価を下げて節税した実例2

2021/09/09

【価値ある相続を実現する】不動産の評価を下げて節税した実例2

一体の土地を利用区分毎に分けて評価した布施さん

□布施家のプロフィール・・・６００坪の土地が財産
・相続人関係図
被相続人　　父（定年後、不動産賃貸業）
相続人６人　継母（主婦）
　　　　　　長女（主婦、他家へ嫁ぐ）
　　　　　　次女（主婦、他家へ嫁ぐ）
　　　　　　長男（自営業、父の土地に自宅を建てて住んでいる）
　　　　　　次男（無職、未婚、実家に同居）
　　　　　　三男（会社員、未婚、実家に同居）

・晩年、後妻に入った
布施さんの実母は２０年ほど前に亡くなりました。子供達はそれぞれ成人していたこともあり、父親はそれから数年後、いまの配偶者を迎入れました。後妻は自分で小料理屋を営んでいた人で、しばらくは行き来しているような状態でしたが、正式に籍を入れたこともあり、店をたたんで一緒に住むようになったとのことでした。
当時、二人の姉はそれぞれ嫁ぎ、長男である布施さんも結婚したことを機に、家を出ていました。次男、三男がまだ未婚で、実家に住んでいたのですが、再婚に反対することはなく、その後も円満に生活してこられたようです。

・長男だから跡継ぎ
長男の布施さんは、結婚や仕事の関係で別のところに住んでおり、自分から家を飛び出したようないきさつでした。しかし、借りているところが手狭になったことから、子供が小学校に上がる機会に実家に帰りたいと考えました。やはり長男は跡継ぎという意識があってのことですが、弟二人がまだ未婚であることや一度家を飛び出したことなとがあり、父親が了解しましせんでした。そこで同居はあきらめましたが、父親は自分で家を建てるなら土地は利用してもいいとのこと。現在は、実家の隣に住んでいます。

・自分の希望するところをもらいたい
父親は公務員を定年退職後、８４歳で亡くなりました。父親の財産は自宅とそのまわりの土地で、アパートと貸し地になっています。定年になってからは年金とアパートの家賃と貸し地の地代が入り、悠々自適の生活だったようです。
相続の手続きを進める段になり、長男である布施さんは自分の希望を通そうとしましたが誰も賛成してくれません。布施さんの希望は自宅の土地と駐車場にしている土地の２カ所です。どうしたらいいのかと、こちらに相談にこられました。

相続コーディネートのポイント

・貸し地の土地を測量
布施家の土地は約６００坪あります。土地の真ん中に私道が通してあり、片側が自他は、反対側はアパート、その奥に長男の自宅、あとは貸し地と駐車場となっています。自宅とアパート、布施さんの自宅は分筆してありますが、貸し地と駐車場は１筆のままとなっています。そのままでは、正確な評価ができないので、あらためて測量をすることにしました。駐車場、貸し地、私道の個々の面積に分けることが目的です。

・私道に路線価がついていない
布施家の土地は公道には私道しか接しておらず、奥に宅地が広がっています。この地形では前面の公道の路線価で評価をするには無理があります。そこで、税務署に特定路線価申請をし、私道の路線価を算出してもらい、その路線価で評価をしますが、たいてい前面公道の路線価よりは低くなるため、減額できます。

・貸し地の土地を評価減
貸し地を全体で評価するよりも個々の面積と私道の面積に分けて計算することで評価は下げられます。私道は、通り抜けできる公道ではなく、特定の人が利用する道路なので０では評価できず、宅地の３０％評価になります。道路は貸し地の中を回って出てこれるようになっているので、全体では１００坪以上にもなります。

・遺産分割
後妻の希望は自宅と収入のあるアパートと預金をもらいたいということでした。嫁いだ長女、二女は、現金で納得です。布施さんは自宅の土地と駐車場を希望していますが、それでは弟二人が相続するところがなくなります。貸し地は煩わしさばかりで価値がないので、誰もが相続したがりません。しかし、布施さんの希望を通すと弟二人の相続する分がなくなります。またも他の姉弟もそれでは虫が良すぎると応じてくれません。

・布施さんを説得
確かに全体のバランスを見ると布施さんの自宅の土地だけでも姉二人が相続する現金よりはるかに多いので、さらに駐車場までというと無理があります。また、父の生前、その土三男の家を建てるようにと皆に話をしていたこともあるので、尚更です。そこでまずは布施さんを説得し、全体の事を考えると妥協することも必要だと説得しました。そこで、今回は屋根が出ている分だけ土地を分筆して余分にもらうことで納得され、遺産分割協議書は完成しました。

・後妻の財産は次男と三男に
後妻は今回の相続では財産の半分や収入のあるアパートを相続したいのが希望です。後妻は実子がなく、きょうだいもいないことから、布施家の次男と養子縁組をしています。長男である布施さんは家を出ていたこともあり、次男がずっと同居じきたからで、将来は実家は次男が引き続き生活するようになります。また三男もまだ独身で同居しているため、後妻の引き継いだ財産は次男と三男で分けるようにし、後妻と三男も養子縁組をすることになっています。
そこで、なるべく後妻の割合を多くして、節税をすることも提案しましたが、アパートを後妻にした場合、また長男の布施さんが権利を要求してくると困ると言うことから、次男と三男で共有して、家賃を後妻も含めた三人の生活費に充てることで全員の同意が得られたのでした。

価値はココ！

○分筆されていない貸し地の土地を測量する
　個々の貸し地の面積と私道の面積を分けて、配置図を作成する

○貸し地の土地を利用実態に合わせて評価、減額する
　貸し地と私道に分けて評価することで減額できる

○私道の特定路線価を出してもらう
路線価がついていない道路や私道の場合は、税務署に特定路線価申請をする

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