賃貸事業の結果、節税になる！国税、最高裁で否認された事例は無理がある

2022/07/14

賃貸事業の結果、節税になる！国税、最高裁で否認された事例は無理がある

■節税対策が国税、最高裁で否認され、追徴に！

最近、話題となった相続税の節税対策が国税、最高裁で否認された事例の内容は下記のとおりです。

「90代の被相続人は2009年に東京都と神奈川県に2棟の賃貸マンションを計約13億8000万円（土地・建物の合計）で取得した。被相続人は12年に亡くなり、相続が発生。このときの路線価を基にした評価は約3億3000万円と購入価格を大きく下回った。被相続人はマンションを購入するにあたり約10億円を信託銀行から借り入れていた。相続時に借金があった場合は相続財産を計算する際に、現金や土地などの価値から、借金の分を差し引ける。債務控除の結果、課税対象となる相続財産は基礎控除（非課税枠）以下となり、相続税をゼロと申告した。

それに対し、税務当局は賃貸マンションの路線価による評価額が購入価格の30%に満たず、購入額と大きく異なることなどを「著しく不適当」と判断した。相続財産の算定額が「著しく不適当」な場合に国税当局が再評価できるとする例外規定を根拠に約12億7000万円と再評価し、約3億円を追徴課税した。(日経新聞　6/12　相続節税、不動産活用に制約　最高裁が「借金」けん制　より引用)

■賃貸事業の結果、節税になる

相続税を節税するため借入をして不動産を購入することが節税対策の定番のようになっていますが、あくまでも賃貸事業のための不動産の取得、借入であり、相続税の節税が目的だとなることが本末転倒といえます。

まさに前述の事例は相続税の節税ありきの不動産取得と借入であり、相続税の節税にはなるが、借入返済が多く、事業収支は合わないのです。そのため、相続税が節税できた目的が果たせた後は、持ち切れずに売却して返済せざるを得ない状況となります。

夢相続で上記の方の相続対策のアドバイスする場合、借入するのではなく、所有する３億円で不動産を購入して賃貸事業を始めることを提案します。返済がないため家賃がそのまま収入となり、賃貸事業に無理はなく、相続税の節税効果も生み出せます。相続になったとしても売る必要はなく、賃貸事業は維持していけるのです。

こうした資産組替による賃貸事業は自然な流れであり、税務署で否認されることはありません。

■不動産評価が節税になる

現金はそのままの評価ですが、賃貸不動産を購入することにより、土地は貸家建付地となり、約60％程度に下がり、建物は時価の40～50％程度の固定資産税評価となり、さらに借家権30％を差し引く貸家評価となるため時価の30％程度となります。

結果、不動産を購入して賃貸しておけば時価の30％程度の評価に下がるわけです。3億円であれば9000万円程度の評価となり、2億1000万円の評価が下がり、相続税も節税になります。

このように賃貸事業を継続することで結果、相続税も減らせることを理解しながら無理のない相続対策をすることができるのです。夢相続では、所有されている財産を活用する相続対策を主としてプランしますので、無理がなく、賃貸収支のバランスもとれるので、相続税の節税対策ありきではないご提案をしています。

弊社では様々なプランをご用意しております。
お気軽にお問い合わせください。

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