空き家問題における相続上の課題（３）

2021/05/25

空き家問題における相続上の課題（３）

自宅・空き家売却のために準備しておきたいこと

・相続まで待つよりは自宅は自分で処分した方が譲渡税は安い
・相続になったら売却してもよいことを子供たちに意思表示しておく
・家財道具や物は徐々に整理し、減らしておく
・隣地との境界杭が入っているか確認しておく
・確定測量をして隣地との境界確認を済ませ、地籍測量図を作っておく
・遺言書などに分割を決め、もめないように配慮しておく

実例　活用していない故郷の土地から賃貸アパートへ資産組替

山下さん（７０代男性）は上場会社に就職し、地元を離れて首都圏で生活してきましたが、親から相続した故郷の不動産も複数所有しています。そのうち２か所は空き地のため、固定資産税などの支出が負担です。妻と２人の娘には負担になると思えました。２カ所の土地は、賃貸住宅を建てるには最寄駅から距離があるため、建て売り用地として売却することが妥当だとアドバイスをされました。そこで、山下さんは妻や娘と相談の上、２ヶ所の土地について売却、買い替えする「資産組み替え」をされました。土地はすぐに売却でき、住まいの近くで２ヶ所の区分マンションを購入しました。今後のために、配偶者と娘たちが維持しやすい立地で資産を持つことができ資産組み換えで借り入れのない資産になったことで不安はありません。相続税も３分の１に減らすことができました。

実例　　親から相続した家を売却、賃貸住宅にした松田さん

松田さん(60代女性)は、亡くなった父親から自宅を相続したものの自分の住まいとは離れている上に、住まない家を持っていても収益もなく、固定資産税などの税金が掛かるばかりで、不安がありました。そこで持ち続けるよりも、資産組み替えし、いい地域で区分マンションを購入するようにしました。父親の家は、閑静な住宅街にあり、面積は１８０坪ほどあります。幸い、二方が道路に面した整形地なので、建て売り住宅に適しています。そうした好条件が幸いし、ほどなく売却ができました。
賃貸経営は、ひとつにまとめるよりは、分けた方がリスク分散ができることから、４つの区分マンションを購入し、賃貸しています。毎月、安定した賃料を得ることができ、生活の基盤も確保できるようになりました。売却で得た金銭を貯金し日々の生活費として切り崩していくようであれば、預金が減る不安がありますが、毎月安定した収入を得るようになったことで、精神的な不安からも解消され、落ち着いた生活を取り戻すことができたと喜んで頂きました。

実例　老人ホームに入った高齢の父親の対策をした春田さん

春田さん(50代女性)の母親は１０年ほど前に他界、その後、父親は自宅で独り暮らしをしてきましたが、８０代になると認知症が進み、数年前から老人ホームに入所しています。春田さんも弟も実家を離れて住居を構えていますので、同居する選択肢は作れそうにありません。このまま空き家では不安があるため、父親のお金で室内をリフォームすることで現金の消費は節税になり、賃貸することで賃貸事業用の小規模宅地等の特例を使えるようにします。すぐにお客様見つかり自宅は賃貸住宅になりました。
もう１ヶ所の土地を貸し駐車場にしてきましたが、３分の１程度しか契約がなく、固定資産税がようやく払える状況となっています。そこで売却して、分けやすくするために、二つの収益マンションを購入するようにしました。この二つの対策で節税と収益増加の両方が実現しました。さらに、生命保険の非課税枠を利用するため、１０００万円の保険に加入、一時払いしました。これで、相続税は０になります。

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