【価値ある相続を実現する】節税して財産を残す実例3

2021/09/03

【価値ある相続を実現する】節税して財産を残す実例3

問題のある貸し地以外は配偶者にした井上さん

□井上家のプロフィール・・・身内で土地の問題があった
・相続人関係図
被相続人　　父（造園業）
相続人４人　母（主婦）
　　　　　　長男（造園業、結婚後、両親と同居）
　　　　　　長女（主婦、結婚して別居、父所有のアパート住まい）
　　　　　　次男（造園業、結婚後、父所有のアパート住まい）

・家業は造園業
井上さんは造園業で、父親の代から、庭師として仕事をしてきました。井上さんも弟も高校を卒業してから父親を手伝っており、仕事は季節によっては忙しいくらいで、順調と言えました。父親は６０歳になってから、体調を崩すことが多くなり、だんだんと井上さんに仕事を任せるようになってきました。そのうち、検査で異常が見つかり、入院したものの退院できることなく亡くなってしまったのです。

・ほとんどが土地
父親の財産はほとんどが土地です。中でも自宅が一番大きく、しかも県道に面した角地に位置しており、広さは３００坪程で、ほとんど真四角の地形です。自宅には仕事用のトラックが止められる車庫や古い物置なども建っており、一部は見事な庭になっています。また、道路沿いは貸し駐車場にもしてます。
さらに、県道に面する１００坪の土地は自宅とは塀で仕切っており、仕事用に植木を置いている土地があります。他には、８世帯のアパートと身内に貸している土地があります。

・土地のトラブル
父親の土地は、長男である父親が祖父から相続したものです。そのうちの１カ所で１２０坪の土地は自宅からもすぐ近くにありますが、祖父から相続してまもなく父親の義弟（妹の夫）からどうしてもと頼まれて貸した経緯があります。義弟はその土地に自分の名義で自宅を建てて住んでいましたが、ほどなく仕事もはじめて、会社の事務所や社員寮も建てて利用するようになりました。しかし、妹夫婦は別のところに家を建てて転居したのを機に、父親が生前より土地を返してもらうように再三申し入れても応じません。そのうち義弟が先に亡くなってしまいましたが、実の妹は本来は自分が相続でもらう土地だったと言いだし、地代は供託し、決着しないまま父親は亡くなってしまいました。
こうした土地の心配事があることと相続税が多くても払えないのではという不安から相談にこられました。

相続コーディネートのポイント

・不整形地を作り出す
自宅は県道に面していますが、県道側に入り口はついていません。日常の出入りはすべてもう一方の道路から利用しています。こうした現状ですが、路線価は県道の方が高いため、どうしても評価は県道の路線価が優先されます。そこで貸し駐車場などは分けて評価をするようにしました。また、奥が深いので、奥行き軽減も計算するとともに、駐車場を別評価することで不整形地となり、減額しました。

・植木用の土地
自宅の隣地は植木用に利用しています。現に何本もの植木が植えてあり、地盤も隣の自宅よりは１ｍ近く低くなっています。地目も雑種地です。これでは宅地にするには、植木の伐採、抜根、土地の造成と費用がかかりますので、そうした現状を減額しました。

・貸し地は使用貸借ではない
身内への貸し地は判断が難しく使用貸借として見なされることもあります。ただし、岸さんの場合は、義弟地代を供託した経緯などから借地権があるとされていますので、相続の申告でも借地評価を引いて土地評価は通常の４０％と計算できました。

価値はココ！

○駐車場は低い路線価評価
貸駐車場は表通りの県道の高い路線価ではなく、前面の路線価とした

○自宅を不整形地で減額
もともとは真四角の土地ながら、駐車場を別評価することで不整形地を作り出した

○造成費用を減額
隣地は植木用の土地の造成費相当を減額した

○貸し地は底地評価
身内への貸し地は使用貸借だとされがちだが、借地権があると底地評価をした　固定資産税の間違いを指摘し、訂正してもらったお陰で、評価は２０分の１になった　

○相続税と固定資産税が下がる
　畑の固定資産税評価を訂正したことで相続税と固定資産税の両方が下がった

○贈与は相続財産とする
　過去の贈与で申告していない場合は、贈与税ではなく、相続財産とした方が税金が安い

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