【コラム・土地活用事例】オーナー邸併用の賃貸住宅

2020/09/25

【コラム・土地活用事例】オーナー邸併用の賃貸住宅

概要・世帯数　１Ｋ～１ＬＤＫ　６世帯＋オーナー邸　駐車場なし
家族構成　母親（大家さん・80代）・長女（50代）　推定相続人・１人
目　　的　母親の相続対策＋自宅の建て替え
事業資金　借入
当初の相続税予想額　１７１４万円→　対策後の相続税予想額　０万円
節税効果　１７１４万円　　相続税の納税が不要になった

●コンサルの視点から

◇オーナー邸併用の賃貸住宅を提案
１階が貸店舗、２階が自宅である建物の裏に２世帯のアパートが建っており、そのアパートは老朽化して空き部屋となったため、現在は娘さんが住んでいました。そんなとき東日本大震災が起こり、自宅の建物の構造に不安を感じるようになったうえ、母親は毎日の２階への上り下りに不便を感じたのが相談のきっかけでした。
当初、自宅の建て替えのみを検討されていたのですが、アパートが活用されていない現実や、相続人が一人しかいない中での土地の最良な活用方法として、アパートを含めた２棟全体の敷地で、オーナー邸併用の賃貸住宅を考えてはどうかとご提案しました。

◇南面のハイサッシで開放感あるマンションへ
構造は鉄筋コンクリート造とし、耐震性を向上させました。また、車いすに対応できるよう自宅は１階部分にし、すべてバリアフリーでの設計としました。賃貸部分については南向きのバルコニーを最大限生かすように、躯体ギリギリまでのハイサッシを設置して解放感を演出。また、小規模なマンションながらもオートロックや防犯カメラなど防犯面にも配慮しました。自宅併用であるにもかかわらず、通常のマンションに引けを取らないほどの収益を上げることができるマンションになっています。

◇定例会で知恵を出し合い、よりよいものへ
オーダーメイド賃貸住宅では、設計士と建築会社を別にすることでお互いの監理体制の厳格化を図っています。その一方で定例会を毎月開き、オーナー様の要望に対して設計士と建築会社、当社とが意見を出し合うことで、よい案が生まれることもあります。自宅部分にはオーナー様のこだわりがあるので、そのこだわりを柔軟に取り入れることができたのも、オーダーメイド賃貸住宅ならではだと思います。
オーナー邸の要望を少しでも多く取り入れることができた結果、大変満足していただきました。土地活用の考え方についても、現在の利用状況や家族構成、将来像なども考えながらトータルにご提案することが、本当の意味での最有効利用だと思います。

●リーシングの視点から

◇女性の希望をかなえた物件、募集も女性を
オートロック、２階以上、バス・トイレ別、カウンターキッチン、マンションタイプ、新築という「女性の希望をかなえた物件」で、女性入居者様が大変満足されていました。　駅まで徒歩10分以内で、女性をターゲットにして募集を行った点も功を奏し、女性入居者様の入居率が高く、早期満室につながりました。

◇さまざまに差別化を
お客様の声で「デザイン性の高いマンションですぐに気に入りました。１Ｋでは珍しい30㎡越えで、日当たりもよく、開放的に暮せます」というものがありました。
マンション名である「山茶花（さざんか）」は、緑を象徴し、より一層の高級感を際立たせています。オーダーメイド住宅なので他社物件と一味違っていることも、お客様をご案内するうえで最大のメリットとなりました。なかでも「インターネット無料」としたことがお客様に大ヒット。近年、ネットワーク化が進み、費用が生活の一部となっている中で、無料で使用できるのは大きな強みになります。

弊社では様々なプランをご用意しております。
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