【相続税対策！土地活用で財産を残せ】不動産の活用で大きく節税する④

2019/04/11

【建物】現金を建物に替えると節税になる（資産の組み替え）

建物は固定資産税評価額となり半分以下の評価になる

建物は、相続の時には実際にかかった建築費用ではなく、固定資産税評価額で評価されます。固定資産税評価額とは、市町村の税務課（東京都２３区では都税事務所）にある固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額のことです。
固定資産税評価額は、次のような税金を計算するときに使います。
　(a)固定資産税や都市計画税の税額
　(b)不動産取得税や登録免許税の税額
　(c)相続税や贈与税を計算するときの土地や建物の評価額

固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。一般的には、評価額は土地については時価の６０～７０％（公示価格の７０％）、建物については建築費の５０～７０％ぐらいだとされていますが、現実の評価はこの割合以下のことが多く、建築費の半分以下になることもあります。

建物は「親の現金」「親名義で建てる」ことが節税になる

自宅を建てる場合に、誰の名義にすればいいかというご相談を多くの方から頂きます。
住む方の状況にもよりますが、相続税の節税という点から考えると、「親の現金」を使い、「親名義で建てる」ことが一番の節税効果となります。

二世帯住宅を建てる際など、ローンは子どもの方が借りやすいからなどという理由で、親の土地に、子ども名義の家を建ててしまうと、土地は使用貸借となり、評価が下がりませんので、親の節税になりません。親の現金を使うことに抵抗がある場合もあるでしょうが、節税対策という点では、現金の余裕がある場合は、建物代金に使うことで節税になります。

賃貸住宅に使うとさらに評価は７０％になる

建物を賃貸していれば、貸家となり、借家人が存在する場合の家屋の評価額は、賃借人に一定の権利があるものと考えられ、借家権割合３０％を引くようにします。そのため、固定資産税評価額の７０％として評価されることになります。

よって、現金の余裕がある場合は、賃貸住宅の建築代金については借入ではなく現金で支払うようにすれば、固定資産税評価となり、さらに貸家評価になりますので、建築代金の半分以下の評価に変わり大きな節税となります。

続きは、次のコラムにてご説明します。
更新をお楽しみに。

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