【相続税対策！土地活用で財産を残せ】”価値ある財産を持つ大家さん”になろう①

2019/05/22

余裕がある収支計画でスタートする

◇収支が合うことが絶対条件

土地を残しながら節税対策をするためには、賃貸住宅を建てて貸すことが節税対策となります。
それだけに、空き地があれば「借入をして賃貸住宅を建てましょう」という提案をされることになります。
確かに、相続になったときに建築資金の借入が残っているのであれば、プラス財産から差し引くことができるため、節税効果は得られます。

しかし、賃貸事業の目的が相続税の節税対策のためだとしても、相続はいつになるかわかりません。けれども建築費の借入期間は３０年ほどもあり、鉄筋コンクリートの建物を建てた場合は５０年位は持ちますので、とにかく長丁場なのです。

そうした賃貸事業の前提となるのは、収支が合うことだと言えます。
収支の見極めが甘いと、空室が増え、家賃収入が返済を下回り、足りない分は自己資金を補填しなければならない事態になります。これでは何のための賃貸事業かと思いたくなるでしょう。

そうしたリスクを想定すると、賃貸事業として収支バランスが取れるようなバランスをみてスタートしておく必要があると言うことです。「借金しておけば相続対策」は、過去の話です。

◇利回りよりも手取り

投資物件の場合、年間の家賃収入を購入する金額で割った数字を表面利回りといい、判断材料となります。
例えば、月額５万円のワンルーム８世帯のアパートがあれば年間の家賃は４８０万円です。そのアパートを４，０００万円で購入する場合、表面利回りは１２％となり、投資効果を利回りという数字で判断します。

しかし、もともと土地がある場合は建築資金を借り入れる場合がほとんどですので、家賃収入から建築費の借入返済や管理費を引いた「手取り」で考えるほうが現実的です。そのときに目安にしている手取りの基準は、家賃収入の半分程度です。

例えば、４５㎡（１３．６坪）の１ＬＤＫを１０世帯建てるとし、建築費は９，０００万円、諸費用を含んで総事業費の１億円を全額借入したとします。家賃は地域により違いますが、１世帯８万円だとすると事業収支は次のような計算になります。

　家賃収入　　８００，０００円
　借入返済　　３６９，６１９円（４６．２％）借入期間３０年利率２％元利返済金
　管理費　　　　４２，０００円（５％＋税）
　月額手取り　３８８，３８１円（４８．５％）

これは月額収支の目安であり、ここから固定資産税や修繕費、清掃費、設備のメンテナンス費用等がかかりますが、まずは事業計画を立てるときの基準とします。

◇安定経営の範囲

賃貸事業のシミュレーションは、実は、決まった基準がありません。それぞれの提案者が独自に条件を想定して作成していますので、同じ土地にしても提案する人によって違うのが現状でしょう。
家賃をどう想定するのか、建築費をどう想定するのか、その他の事業費をどう想定するのか、などで変わってきます。

またシミュレーションは３０年でも３５年でも出せますので、毎年の税引き後の手取り計算もできますが、これもまた、その間の家賃をどう想定するか、空室率をどう想定するか、金利をどう想定するか、修繕費をどう想定するか、固定資産税をどう見るか、などにより、本当にさまざまです。

また、融資をする金融機関に言わせれば、現実にスタートする融資の利率は１％台であっても計画上は、「６％の金利時に８０％の入居率で採算が合わなければいけない」というような念には念を入れた上で判断するというところもある程です。

この金融機関の審査基準を逆手に取り、画に描いた餅のごとく、見栄えのいいシミュレーションを作成することはたやすいことだと言えますが、実際には募集する家賃や建築費は現実の相場があるわけですから、見せかけのシミュレーションよりもスタートする時の現実の収支のバランスにこだわって事業計画を組み立てます。

例えば、前記の収支計画で建築費が１億２，０００万円になる場合、それに準じて家賃があがれば変わりませんが、家賃がそのままの場合、下記のように変わります。

　家賃収入　　８００，０００円
　借入返済　　４４３，５４３円（５５．４％）借入期間３０年利率２％元利返済金
　管理費　　　　４２，０００円（５％＋税）
　月額手取り　３１４，４５７円（３９．３％）

建築費が１億５，０００万円になる場合、下記のように変わります。
　家賃収入　　８００，０００円
　借入返済　　５５４，４２８円（６９．３％）借入期間３０年利率２％元利返済金
　管理費　　　　４２，０００円（５％＋税）
　月額手取り　２０３，５７２円（２５．４４％）

事業費が増えると借入金が増え、返済が増えることで、自ずと手取額が減ることになります。
固定資産税の納付や修繕費の支出や積み立てを考えると、なるべく多く手元に残ることが望ましいことですが、家賃の半分から６割くらいまでに返済を押さえるほうが安心できます。そうしたバランスから建築費や借入額を決めていくようにします。

◇どこで余裕をつくるのか

前記のように、仮に建築費が２，０００万円あがる場合、その２，０００万円の内容の設備や仕様がよくなることであれば、家賃を上げることになりますので、問題はありません。
２，０００万円分の返済額は７３，６２７円ですから、１世帯当たり月額７，３６２円増える分を家賃に上乗せして、８７，３６２円の家賃収入が得られるのであれば、最初の収支バランスと変わりません。ならば、たいした問題ではないかというと、実はこの論理はかなり難しいことなのです。家賃の決め方に決まりはないので、入居者が納得して払ってくれるのであれば９万円でも１０万円でもいいのですが、そう簡単にはいきません。

家賃の決め方の目安は、部屋の面積と間取りが一つの基準となり、次に立地、環境、室内のグレードという順ですので、建築コストがそのまま家賃に反映されるとは限りません。そうなると、家賃に反映されない２，０００万円のコスト増は、単に手取りの減額へとつながるということです。

こういう場合にこだわることは、あくまで適正な収支バランスを保つために、建築コストを削減する余地がないか検討し、グレードを落とさないような方法で収支バランスを戻すことです。

家賃はできるだけ堅めに想定して、無理なく入居者に選択してもらえる範囲を死守するようにします。そして、計画中には簡単に上げて調整をとることをせず、建築費を含めた事業費を徹底的に見直すことで、適正で安全な収支バランスを目標として帳尻を合わせていく作業を優先するようにします。

それは、単に建築費を値引きして帳尻を合わせるということではなく、目指すグレードを落とさないでコンサルチームの提案する収支バランスを目標とし、設計会社や建築会社が知恵を出し合うことです。

例えば、設備のメーカーを変えることで予定していた製品と同程度のものをつけられることもあるかもしれません。あるいは、見映えは変わらない程度のものに変えることでもいいかもしれません。このような細部にわたる内容で検討を重ねます。

この作業は、賃貸住宅のグレードに影響しない範囲で行うことが目的ですから、収支計画どおりのバランスを保つことができ、事業の余裕を生み出すポイントになります。

続きは、次のコラムにてご説明します。
更新をお楽しみに。