【相続税対策！土地活用で財産を残せ】”価値ある財産を持つ大家さん”になろう⑥

2019/05/29

”すぐに満室、ずっと満室”がキーワード　Ⅱ

”ずっと満室”を保つ秘訣

賃貸住宅は木造では２２年、鉄筋コンクリートでは４７年が税務的な耐用年数だとされています。現実には、とっくに耐用年数を過ぎたものでも賃貸されていることは珍しくありません。
入居したい借り手があれば、貸す方は願ってもないことです。
ところが、現在、多くの賃貸住宅には空室があり、頭を抱えている大家さんが少なくありません。
家賃が入らないので収入が減ったということだけでも大きな打撃ですが、もっと深刻なことは、借入の返済をしなければならないわけですから、空きが多いと家賃収入よりローン返済の方が多く、持ち出し状態になるからだと言えます。

賃貸住宅の入居者にはいろいろな状況の変化があり、現実はずっと住み続けてもらうことは、これもまた簡単ではありません。賃貸住宅では入居者の入れ替わりはつきものです。
建物の耐用年数の２２年、４７年というのは、建物の躯体のことですから、室内の内装や設備はものによっては数年、長くても１５年程度ですから、入居者が退去して室内のリフォームをすることは、建物のメンテナンスにはいいことであり、必要でもあります。

賃貸住宅に入れ替わりはつきものといえども、ローンの返済があれば、少なくともそれに足りるだけの収入は必要ですし、なるべく空室期間が短い方がいいわけです。

よって、”ずっと満室”も賃貸事業の重要なキーワードなのです。

では、”ずっと満室”を保つ秘訣があるのか、ということですが、１つにはスタートするときに、入居者が絞られず幅広く対応できる間取りや仕様にしておくことが上げられます。そして、「空き予定の連絡がくればすぐに募集に入る」、「退去すればすぐにリフォームを仕上げる」、「新築当時に劣らない内装を維持するだけのリフォーム投資を惜しまない」等、いくつものことを並行して取りかかることで実現できるのです。管理会社との意思の疎通も大切ですが、漫然としているのとは大きな違いがでてくると言えます。

”ずっと満室”を維持できる必勝法

１．退去連絡がくれば、すぐに募集を開始してくれる管理会社を選択する。
２．募集はインターネットで幅広くしていること。
３．物件の写真や画像がインターネットで公開されていること。
４．退去時のリフォーム期間にロスがないような手配をすること。
５．退去時には室内をきちんとリフォームして劣化させないこと。
６．必要により、設備を補充すること。（カードキーの導入、光ファイバーの導入など）
７．住むために快適な環境が保たれていること。（ゴミ置き場や共用スペースがきれい）
８．外壁等も定期的に修繕し、見た目もきれいにすること。
９．清掃や設備点検などが定期的に行われていること。
１０．管理会社がいろいろな提案をしてくれるところであること。

ずっと満室

管理会社の客付け力も大事

賃貸事業で一番大事なことは、常に入居者があり、理想は満室で稼働していることです。満室を実現し続けるために必要なことは、長く住んで頂ける入居者を探すことです。いまや賃貸物件を探す手段の主流が携帯電話やイタンーネットの情報の時代ですので、大家さん自らがＨＰを作成して、直に入居者に情報を提供することも可能な時代です。先端を行く大家さんは自分で入居者の募集もして、借り手を見つけてしまう方もあるほどです。

それでも、募集図面の作成や室内の内見など、契約に至るまでの業務も多々あるので、やはり仲介会社や管理会社と契約をして、募集を任せた方が安心でしょう。そうすれば、仲介会社や管理会社が大家さんの代わりに入居者を捜してくれるわけですから、十分に意思の疎通がはかれて、一生懸命動いてくれる会社を選択することです。その選択が賃貸事業の成功のカギをにぎることになります。では、どういう基準で賃貸管理会社を選べばいいのでしょうか？
第一は、入居者を決める客付け力にすぐれていることです。賃貸住宅を探している人から見て、インターネット等から情報が拾いやすく、情報量が豊富で、こまめに物件情報が出されていることや、ＨＰが公開されており、どのような会社かわかって安心感があり、親しみやすいことなど、いくつもの要素が必要でしょう。全国のネットワークがある不動産会社等、だれでも知っている会社ということも安心感があり、情報力に優れていると言えます。
第二は、提案力があることです。入退去やリフォームについては、その都度打ち合わせをしながら進める必要があり、やりとりを円滑にして、少しでも早く入居者が入る状況を一緒になって作り出していく提案ができ、実行できることが大切なのです。意思決定は事業主である大家さんがすることですが、満室の状態にする手段や方法は、常に入居者と接している管理会社や不動産会社の提案やアドバイスがあってこそのことです。

第三は、こまめに管理をしてくれることです。毎月の家賃回収や管理を依頼している場合は、普段から意思の疎通が大切になります。こまめに動いてくれることは、賃貸住宅の維持管理についても提案があったり、サポートしてくれることが期待できますので、安心だと言えます。その会社の管理の形態や管理戸数の実績などにより判断するようにします。

しかし、既存の物件は１ヶ月から２ヶ月前に解約の申し出があり、はじめて募集物件になるわけです。空きのロスを無くすためには、明け渡しが済む前に大家さんと相談をして募集の情報を出さなければなりませんが、対応が遅い会社であれば、空いてしまってから、あるいはリフォームを済ませてからの募集になります。ここでの違いが大きいことはおわかりでしょうが、新築の賃貸住宅も同じことが言えます。完成してから募集をするという姿勢であれば、”ずっと満室”は難しいと言えるでしょう。

次回の更新をお楽しみに。

【コラム執筆】

私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、いままでに１万４５００人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。
圧倒的な実例を見ているからこそ蓄積してきたノウハウや相続のコツがあります。